劉水 房通網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心總監(jiān)

央行6月27日發(fā)布消息，自2015年6月28日起，對(duì)“三農(nóng)”貸款和小微企業(yè)貸款占比達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行實(shí)施定向降準(zhǔn)，同時(shí)下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。巧合的是，6月26日股票市場(chǎng)滬指大跌7.4%，創(chuàng)近年最大單日跌幅。

央行此次“雙降”，意在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然也利好房市。

這是自去年底以來(lái)央行實(shí)施的第三次降準(zhǔn)、第四次降息動(dòng)作，進(jìn)一步放松了貨幣政策。調(diào)整后的大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為18%，仍高于往年的平均水平，預(yù)計(jì)下半年仍有2次左右的降準(zhǔn)空間。

央行降準(zhǔn)降息是為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2015年1-5月，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)11.4%，房地產(chǎn)資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)僅為5.1%，均延續(xù)了去年以來(lái)增速下滑的趨勢(shì)，并且相比2013年20%左右的增速，下滑幅度很大。

5月份工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)PPI為95.4，同比下降4.6%，該指數(shù)走勢(shì)依然較弱。綜合來(lái)看，近期我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)依然較弱，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，央行此次降準(zhǔn)降息也是進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

降息為降低實(shí)際利率，降低企業(yè)融資成本。近期由于通脹水平維持低位，造成實(shí)際利率偏高，加大了企業(yè)融資成本，降低了企業(yè)的投資意愿及盈利能力。降息將有助于降低實(shí)際利率，降低企業(yè)融資成本，有助于企業(yè)增加投資，擴(kuò)大需求，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

定向降準(zhǔn)是央行既定貨幣政策的具體落實(shí)。今年初的“2015年人民銀行工作會(huì)議”指出，“繼續(xù)實(shí)施定向調(diào)控，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)盤(pán)活存量、用好增量，增加對(duì)關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持；加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，進(jìn)一步降低融資成本”。因此，此次對(duì)“三農(nóng)”貸款和小微企業(yè)貸款占比達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行實(shí)施定向降準(zhǔn)，也是央行既定貨幣政策的具體落實(shí)。

降準(zhǔn)降息利好房市，房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)品屬性，而且具有資產(chǎn)屬性，因此其受貨幣政策影響較為敏感。貨幣政策主要通過(guò)利率和貨幣供應(yīng)量?jī)蓚€(gè)途經(jīng)影響房地產(chǎn)的需求和供給，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

歷史數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積增長(zhǎng)變化與M2增長(zhǎng)變化有很強(qiáng)的相關(guān)性，降準(zhǔn)將加大M2的供給，此次降準(zhǔn)利好房市，有利于商品房需求釋放。

實(shí)際利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)變動(dòng)具有反向機(jī)制，當(dāng)實(shí)際利率下降的時(shí)候助推房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)實(shí)際利率上升的時(shí)候抑制房?jī)r(jià)上漲。此次降息，利好房市，減小房企融資成本和減小購(gòu)房成本，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回暖。

進(jìn)一步放松貨幣政策有助于緩解宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力。央行此次降準(zhǔn)降息支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，降低企業(yè)融資成本，固定資產(chǎn)投資增速、房地產(chǎn)投資增速下行勢(shì)頭將觸底回穩(wěn)，將對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力起到緩解作用，也有助于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)。2015年5月，商品房銷售面積累計(jì)同比下降0.2%，相比年初2月份16.3%的降幅已經(jīng)大幅縮小，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。

隨著降準(zhǔn)降息利好房市，房地產(chǎn)需求將會(huì)進(jìn)一步釋放，商品房銷售面積將要結(jié)束持續(xù)一年多的負(fù)增長(zhǎng)局面。未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)，7、8月份單月同比增長(zhǎng)幅度有望達(dá)到20%，累計(jì)同比增長(zhǎng)會(huì)在小幅5%以內(nèi)，全年增幅有望在5%以上。

房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)5%以上，就是房市的“大年”。