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行業(yè)新聞
作者: ycpm
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2020-08-31 16:00:33
房地產(chǎn)稅改革路徑日漸明晰。據(jù)安家新媒體了解，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。安家新媒體記者查資料顯示，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。
財政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。 據(jù)媒體報道，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強表示，到目前為止，房產(chǎn)稅也就是說說而已，至少今年稅務(wù)總局的立法中還沒有這個計劃，“房地產(chǎn)稅和房價沒有關(guān)系”。 房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，一字之差，不少人對此多有混淆。安家新媒體認為，不管二者有多大差別，征收都是對社會的進步。而似乎房地產(chǎn)稅比房產(chǎn)稅更有意義。房產(chǎn)稅征收都有很多好處，而房地產(chǎn)稅可能會打破房屋產(chǎn)權(quán)70年的年限，更有進步。當然現(xiàn)在土地出讓金等問題尚需完善。 盡管房產(chǎn)稅爭議之大，也不管未來會以什么形式征收，但有其對樓市不可抹殺的好處，而這些好處正是保障樓市能健康長遠發(fā)展的必備要素。 一、嚴厲打擊炒過房的和將要炒房的 雖然一些開發(fā)商仍然不承認房地產(chǎn)“暴利”說，但是安家新媒體始終認為樓市泡沫還沒有破滅。 房地產(chǎn)的暴利本質(zhì)吸引了無數(shù)開發(fā)商盲目開發(fā)，剛性需求者是在增加但基本上是比較均衡的遞增，而投機性需求則是階梯式的遞增，遞增速率遠比真正的有效需求快得多。 因此造成了一些地方政府背后導(dǎo)演，前臺由開發(fā)商和炒房者表演的一出房價上漲大戲。開發(fā)商不斷存放房源，以期獲得更高的利潤，房地產(chǎn)行業(yè)“泡沫”越積越大。 從而真正有效需求者即自住購房者面對高高在上的房價只能望房興嘆，自愧不如，甚至被迫淪落房奴。 正如開發(fā)商所言，房價是購房者抬高的，這其中包括部分剛性需求者，但更多的則是炒房者，投資者或投機者購買多處房產(chǎn)，期望在高房價時“出手”獲得最大利益。 這種惡性循環(huán)從而最終也影響了剛性需求者或多或少身不由己的患上了房價狂想癥，盡管他們買房用來自住，但是他們被樓市大環(huán)境的污染變得對房價異常敏感。 所以說幾乎到了人人皆炒房的地步，雖然他們并未做到炒房行為，但是他們卻擁有炒房心態(tài)。 說了一大堆，其實就想說樓市隱患炒房為最。上面的種種問題想解決，想穩(wěn)定房價、限制房產(chǎn)投機，國家開征房產(chǎn)稅則成了必要和及時雨。 從經(jīng)濟理論來講，實施房產(chǎn)稅可以提高投機者炒房的成本，降低其收益預(yù)期，從而減少投機需求，通過市場供求關(guān)系達到降低房價的目的。 在征收房產(chǎn)稅情況下，炒房成本極高，風(fēng)險極大。這樣或許不能完全避免炒房投機的存在，但是相信大多數(shù)就得望而卻步了。既懲罰了擁有多套房的炒房者，也阻止了想進入炒房的人。 二、房產(chǎn)稅弱化房地產(chǎn)投資屬性 房地產(chǎn)具有使用和投資兩個功能屬性，但是現(xiàn)在投資反客為主，很不正常。房產(chǎn)稅的開征有利于弱化投資屬性，還房地產(chǎn)以居住功能屬性。 房產(chǎn)稅的征收，對于那些多買多占公共資源的的前提下，在未來升值空間不確定的背景下，首先要面對確定的房產(chǎn)稅負，這樣就會讓以投資為樂趣的購房人信心喪失大半，少了炒房者侵占市場資源，房地產(chǎn)市場立馬現(xiàn)了原形。 三、房產(chǎn)稅開征將直接抑制房價 房產(chǎn)稅的開征將打破高房價時代，只是房產(chǎn)稅能否讓房價大跌我就吃不準了，總之，開征房產(chǎn)稅有一百個好，這其中一好就是結(jié)束了房價高漲的囂張氣焰。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。房地產(chǎn)開發(fā)中土地占有的稅費太多，是房價過高的直接原因。 如果將以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取，那么，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將有大幅度降低。 由于地價和相關(guān)稅費分70年交，目前售價6000元/平方米的房子，從理論上說，按3600元/平方米的價格銷售即可盈利。當然就有點像國外買房難養(yǎng)房更難的狀況了。 四、地方利益保障防止過分依賴土地財政 目前我國實行的是“批租”土地使用制度，即用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付。 正因為這樣，過去地方政府通過房地產(chǎn)提高GDP政績、充實小金庫，開發(fā)商則從其中拿到不足為外人道的好處……當初物價部門要求公布房價成本，保障消費者的知情權(quán)，實際上遇到了一些地方政府和開發(fā)商的聯(lián)合抵制。 因為地方政府往往與開發(fā)商之間有千絲萬縷的聯(lián)系，對房地產(chǎn)商的高額利潤只會睜一只眼閉一只眼，這也使得原本能夠算清的一筆賬變得算不清楚了。在這里，一些地方政府角色曖昧，處境不無尷尬。 同時，開發(fā)商為了拿到“批件”不得不上下打點，但用于對地方政府的“感情投資”則不得不轉(zhuǎn)嫁到房價上，這最終苦了的還是百姓。 而一旦開征了房產(chǎn)稅，地方政府的利益將有所保障。因為現(xiàn)行的土地批租制度將退出歷史舞臺，對于地方政府而言，土地將成為長期而穩(wěn)定的財政收入來源。 如果地方政府不再過多為“土地出讓金”張羅，而是將注意力轉(zhuǎn)到其他生產(chǎn)上，那么開發(fā)商和地方政府那一層剪不斷理還亂的曖昧關(guān)系將徹底終結(jié)了。 這樣，黑暗的土地出讓交易將被光明正大的手續(xù)代替，土地管理將步入正軌。 五、房產(chǎn)稅有助于調(diào)節(jié)貧富差距 如果把房產(chǎn)稅看作房地產(chǎn)稅，實際上就是財產(chǎn)稅系列之一。所以，如果開征房產(chǎn)稅，就意味著中國開始征收財產(chǎn)稅了。 因此，一旦把房產(chǎn)稅提到財產(chǎn)稅這個層面上，財產(chǎn)稅的開征具有填補中國現(xiàn)行稅制中財產(chǎn)稅缺失的特殊功能。就意味著中國真正啟動了調(diào)節(jié)貧富差距的工程。 房產(chǎn)稅的開征將使對貧富差距影響最大、具有基礎(chǔ)作用的財產(chǎn)有所觸動。 六、房產(chǎn)稅開征保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 不管從土地制度還是從房地產(chǎn)市場運行上都存在一定的問題，作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大、帶動性強的特點。 如果根本問題不解決，就會使樓使問題孳生，泡沫越吹越大，從而房價越漲越高，百姓則離房子的夢想越來越遠，社會穩(wěn)定將會受到挑戰(zhàn)。 如果房產(chǎn)稅能夠開征，將會摒棄過去收費不合理、不規(guī)范、不科學(xué)的惡習(xí)，直接結(jié)果就是，銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)減輕，降低開發(fā)建設(shè)成本；對于消費者而言，購房門檻越來越低，住房需求也就得以釋放，對經(jīng)濟回暖的大好形勢起到促進作用。 總之，房產(chǎn)稅的開征并能有效實施將會使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，從而形成良性循環(huán)。 劉光宇，資深房地產(chǎn)評論人，安家雜志新聞評論部主任，安家新媒體主編。
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