不久前,財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉的一個(gè)簡(jiǎn)單表態(tài),將已進(jìn)入“靜默期”的房地產(chǎn)稅再度帶入公眾視野。

樓繼偉在2014年財(cái)政決算情況的報(bào)告中指出,今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作,加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。這也是近兩年以來,中央政府部門對(duì)房地產(chǎn)稅的進(jìn)展問題做出的首次正式表態(tài)。

“目前,房地產(chǎn)稅的征收思路已經(jīng)基本明確,在這一基礎(chǔ)上,相關(guān)部門也已形成了初步意見稿,但征收的具體執(zhí)行方案還需調(diào)整?！币晃唤咏〗ú康南⑷耸繉?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,房地產(chǎn)稅改革這項(xiàng)工作近兩年一直在推進(jìn),但事關(guān)社會(huì)居民的全體利益,初期仍需按照空轉(zhuǎn)、試點(diǎn)、逐步鋪開的方式推進(jìn)。

基本思路成形

“此前,房地產(chǎn)稅立法工作遲遲沒有對(duì)外公布進(jìn)展,主要是由于幾個(gè)參與部門對(duì)于征收的幾個(gè)基本要素難以統(tǒng)一意見?！鄙鲜鱿⑷耸恐赋?。

按照中央對(duì)房地產(chǎn)稅有關(guān)工作的部署,房地產(chǎn)稅征收方案的擬定主要由財(cái)政部與住建部聯(lián)合負(fù)責(zé),而在國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立后,房地產(chǎn)稅的征收方案也參考了目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作在執(zhí)行中形成的意見。同時(shí),由于房地產(chǎn)稅征收需走立法程序,因此全國(guó)人大也從前期方案制定階段就開始介入房地產(chǎn)稅立法的有關(guān)工作。

“目前,房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過,在這一基礎(chǔ)思路確定之后,后續(xù)具體執(zhí)行層面的細(xì)節(jié)將更易解決?！边@位消息人士告訴記者。

“如果以面積為單位,好處就在于起征點(diǎn)容易規(guī)范?！睎|部某省財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士表示,按照征稅原則,在起征點(diǎn)的設(shè)置上,以面積計(jì)算起征點(diǎn)比按套數(shù)征收更容易計(jì)算,也更顯公平合理。

據(jù)這位內(nèi)部人士介紹,房地產(chǎn)稅征收與其他稅種類似,也將有“免征”部分,即個(gè)人或家庭在“免征面積”以內(nèi)的住房,則可不繳納房地產(chǎn)稅。同時(shí),由于房地產(chǎn)稅屬于地方稅種,“免征面積”也將根據(jù)地方住房情況針對(duì)性劃定。

同時(shí),據(jù)媒體報(bào)道,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日此前表示,房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來,已確定無疑。這則意味著,房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ),其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

“按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅思路,無論是合并稅種,還是設(shè)置起征點(diǎn),都需執(zhí)行分步走的試行方式。在合并稅種方面,初期仍需空轉(zhuǎn),征收對(duì)象也將從小范圍入手,或從對(duì)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)性物業(yè)征收先行試點(diǎn)。而在面向住宅的房地產(chǎn)稅征收上,也將從少數(shù)城市試點(diǎn)后再逐步推開?！鄙鲜龅胤截?cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

不過,業(yè)內(nèi)人士分析,在房地產(chǎn)稅征收初期,即使是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍然有限。

“目前在住建部及相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)稅影響的測(cè)算中,可接受的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅在10%-15%,在這一基礎(chǔ)上如果在交易環(huán)節(jié)適當(dāng)減免稅收,那么對(duì)于個(gè)人房屋價(jià)值而言,價(jià)格差異并不大?！鄙鲜鼋咏〗ú康南⑷耸恐赋觥?/p>

這位消息人士指出,在我國(guó)目前所行稅制中,涉房稅費(fèi)種類較多,房地產(chǎn)的稅負(fù)水平相對(duì)較重,因此,此次對(duì)房地產(chǎn)稅改革的總體要求則是總體稅負(fù)水平不變,這對(duì)房地產(chǎn)稅的全面鋪開也有利。

暫難實(shí)施

實(shí)際上,為盡快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作中,決策層要求在稅率、起征點(diǎn)等問題上,為地方政府讓渡出充分的自由調(diào)整空間,但盡管如此,房地產(chǎn)稅距離實(shí)際開征的時(shí)間仍難以預(yù)計(jì)。

“從地方政府的情況來看,由于房地產(chǎn)稅的征收成本也相對(duì)較高,但收益卻不大,這從此前重慶與上海征收房產(chǎn)稅的效果就可看出,地方政府對(duì)于保有稅的征收積極性并不高?！鄙鲜龅胤截?cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

據(jù)這位人士向記者透露,此前財(cái)政部曾要求地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r提交針對(duì)征收房地產(chǎn)稅的建設(shè)性意見,但只有湖南、湖北等省上交了試點(diǎn)方案,其他多數(shù)地方都“按兵不動(dòng)”。

“如果被選中試點(diǎn),那很有可能是一項(xiàng)吃力不討好的工作。”這位人士告訴記者,以上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅為例,最終試點(diǎn)失敗,除了稅制設(shè)計(jì)存在不足,地方執(zhí)行不力也有很大關(guān)系。

此外,房地產(chǎn)稅作為“降房?jī)r(jià)的利器”,在當(dāng)前以“穩(wěn)定住房消費(fèi)”為主的樓市調(diào)控基調(diào)下,顯得難合時(shí)宜。

“房地產(chǎn)稅起碼兩年內(nèi)不可能落地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,剛開始局部復(fù)蘇,不可能短期就出制度變化。

按照財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康之前透露的推進(jìn)計(jì)劃,房地產(chǎn)稅有望2017年得到全國(guó)人大通過,并在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。

但國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人則對(duì)記者表示,從目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看,即使2017年房地產(chǎn)稅得以立法通過,也很難馬上在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施;如果立法環(huán)節(jié)順利推進(jìn),預(yù)計(jì)全面鋪開也要在2020年之后。

實(shí)際上,從今年兩會(huì)釋放的信號(hào)來看,房地產(chǎn)稅的立法已不再是中央著力推進(jìn)的內(nèi)容,今年政府工作報(bào)告中也并未提到有關(guān)房地產(chǎn)稅的內(nèi)容。今年兩會(huì)期間,賈康也曾表示房地產(chǎn)稅的征收方案引起了激烈爭(zhēng)論。

“房地產(chǎn)稅的改革方向是減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),增加保有環(huán)節(jié)稅收,配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。這項(xiàng)稅改工作牽扯眾多,仍需要時(shí)間。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳思捷指出。

此外,房地產(chǎn)稅牽涉到整個(gè)土地稅收,如果征收房地產(chǎn)稅,可能就要對(duì)比如土地出讓中的很多收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。而土地出讓金作為地方政府的主要財(cái)政來源,一般占地方財(cái)政收入的1/3,在個(gè)別地方甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付,則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。