深圳二手房違約潮“殺”到廣州?

“3?30”新政后,深圳一二手房瘋漲,由此產(chǎn)生了二手房違約潮。最近,番禺區(qū)一位違約業(yè)主有可能倒賠60萬(wàn)元的新聞也開(kāi)始讓人警覺(jué)是否深圳二手房違約潮“殺”到廣州。不過(guò),從該官司的具體信息來(lái)看,交易發(fā)生在去年10月,違約時(shí)間為今年1月,與“3?30”新政應(yīng)該無(wú)關(guān)。

買(mǎi)賣(mài)房屋惹上官司,這是買(mǎi)家和業(yè)主任何時(shí)候都不愿意面對(duì)的情況,如果遇上房?jī)r(jià)急速上行或下滑,拖多一天就意味著再購(gòu)(售)房屋的成本在上升。如果你不幸遇上二手房違約,該怎么辦呢?為此,記者參考了廣深兩地的二手房違約案件,并分析一個(gè)海珠區(qū)二手房的違約案件,給廣大讀者做參考之用。 文/圖:廣州日?qǐng)?bào)記者 李鳳荷

海珠區(qū)判例教訓(xùn):

未最終過(guò)戶別進(jìn)行豪裝

二手房違約不僅僅出現(xiàn)在房?jī)r(jià)快速變動(dòng)時(shí)期,稍不留意買(mǎi)方就可能陷入陷阱。滿堂紅法務(wù)部黃曉文提供了一個(gè)發(fā)生在2013年的案例。濱江東某豪宅一位業(yè)主當(dāng)年售房,房?jī)r(jià)接近千萬(wàn),由于買(mǎi)方希望盡快收樓裝修,在簽訂了網(wǎng)簽合同后爽快地支付了超過(guò)房?jī)r(jià)20%的首期款。不料隨后在買(mǎi)家投入過(guò)百萬(wàn)元裝修豪宅后,竟然得知法院對(duì)房屋進(jìn)行了查封,業(yè)主提出讓買(mǎi)家墊錢(qián)還債就可以解封。買(mǎi)方因?yàn)橛X(jué)得業(yè)主隱瞞房屋涉及債務(wù)糾紛而誠(chéng)信有缺陷,擔(dān)心還了一筆還有一筆,于是起訴到法院要求解除合同,退還首期以及因此而發(fā)生的裝修費(fèi)用,并要求業(yè)主賠償因樓價(jià)上升而產(chǎn)生的損失。由于這單房屋官司涉及房屋估價(jià)以及裝修估價(jià),買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)此都各有異議,到2015年7月底該官司尚在二審之中。

根據(jù)一審判決,法院全部支持買(mǎi)家的請(qǐng)求,過(guò)百萬(wàn)元首期款和近百萬(wàn)元的裝修款都必須退還,業(yè)主還需支付樓價(jià)上升的70多萬(wàn)元差價(jià)款。

深圳他山石:

房?jī)r(jià)漲了 違約案件處理多了

據(jù)報(bào)道,房?jī)r(jià)瘋漲,深圳史無(wú)前例地在二季度成為了“中國(guó)二手房違約重災(zāi)區(qū)”。

7月19日,深圳龍崗法院判決一違約賣(mài)家賠償合同房?jī)r(jià)20%比例的金額,比例之高讓被違約的買(mǎi)家們?yōu)橹奈?。然?業(yè)主賠償20%違約金,但房子漲幅達(dá)40%,看似買(mǎi)方勝訴,實(shí)際上仍是賣(mài)方獲得了違約利益。目前深圳二手房市場(chǎng)違約糾紛仍在持續(xù),而“3?30”新政后深圳瘋狂違約潮的判決高峰將在今年10月左右。

據(jù)悉,至今深圳中院進(jìn)入訴訟階段的二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件,直到6月為止已經(jīng)超過(guò)了兩千起,而深圳各區(qū)法院目前涉及二手房糾紛的案件,則數(shù)量已超過(guò)了6000宗。有買(mǎi)家笑稱:“如今最恨業(yè)主的還不是我們,而是法院的法官和相關(guān)工作人員,全市6000多件房產(chǎn)糾紛案,每個(gè)法官手上幾百個(gè),害得法官和助理們每天加班到半夜?！?/p>

番禺區(qū)案例:

業(yè)主差錢(qián) 贖契交易進(jìn)行不了

據(jù)媒體報(bào)道,2014年10月上旬,劉先生夫婦通過(guò)中介向業(yè)主陳女士購(gòu)買(mǎi)了番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎賓路某樓盤(pán)的一棟二手別墅,交易總價(jià)為325萬(wàn)元。該別墅為陳女士2013年以總價(jià)286萬(wàn)元購(gòu)入,貸款十年。去年10月出售時(shí),陳女士尚欠銀行貸款約192萬(wàn)元。

合同約定,交易手續(xù)須在2015年1月30日前完成。同時(shí),合同約定若陳女士未能按時(shí)履行合同約定的義務(wù),每逾期一天,則按該物業(yè)成交價(jià)的千分之一(即3250元)向劉先生支付違約金。合同簽訂后,劉先生夫婦就爽快按合同約定支付了80萬(wàn)元定金。2014年11月下旬做了網(wǎng)簽及簽訂按揭合同的當(dāng)日,劉先生夫婦也支付了首期剩余的95萬(wàn)元房款。

去年12月9日,劉先生所貸款的銀行出具同貸書(shū),同意貸款150萬(wàn)元。到今年1月,陳女士以缺錢(qián)為借口拖延交易,最終沒(méi)有履行合同。在發(fā)函敦促陳女士贖契過(guò)戶無(wú)效后,劉先生夫婦于今年4月21日起訴至法院。

今年7月14日,番禺法院判決劉先生夫婦在判決生效起5日內(nèi)直接向陳女士的貸款銀行提前還貸。在全部還清貸款后,陳女士和貸款銀行協(xié)助劉先生夫婦辦理涂銷抵押和過(guò)戶手續(xù)。而陳女士還應(yīng)向劉先生夫婦返還代為清償?shù)奶崆斑€貸款中扣除剩余房款后的款項(xiàng)及利息;并在判決生效起五日內(nèi)向劉先生夫婦以總價(jià)325萬(wàn)元為本金,以每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)從2015年2月1日起賠償違約金直至到房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶日止。

從一審判決看,僅違約金一項(xiàng),陳女士就需支付(以2月1日至7月27日止共177天,每日3250元)至少57.5萬(wàn)元。這筆賠償金,比陳女士賣(mài)房賺的39萬(wàn)元升值額還多18.5萬(wàn)元。若加上此前供樓、稅費(fèi)及這次需賠付劉先生夫婦的利息等,陳女士在這起交易中將損失慘重。

合富置業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)中心相關(guān)人士表示,在買(mǎi)賣(mài)雙方所簽署的網(wǎng)簽合同中,已對(duì)賣(mài)方可能出現(xiàn)的反價(jià)等違約行為進(jìn)行了約定,如賣(mài)方已收取定金的,則買(mǎi)方作守約方可要求賣(mài)方按定金的雙倍或樓價(jià)的10%~20%作出賠償。在法院的實(shí)際判例中,如賣(mài)方在收取定金后出現(xiàn)惡意違約行為的,對(duì)于買(mǎi)方要求賠償樓價(jià)10%~20%作為違約金的訴訟請(qǐng)求,是完全有可能得到法院支持的。

交易貼士一:

“贖契”交易需處處小心

番禺區(qū)違約的交易屬于贖契交易,這類交易是二手房違約的高發(fā)區(qū)。據(jù)滿堂紅黃曉文介紹,贖契資金有三種,一種是業(yè)主自行贖契,贖契后再交易;第二種是買(mǎi)家墊資贖契,資金由買(mǎi)家出;第三種是買(mǎi)家和業(yè)主共同墊資贖契,資金由雙方共同出資。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō),第一種等同業(yè)主持證交易,對(duì)自己的資金安全影響不大,相反對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),由于贖契前已簽訂合同,而贖契期則視乎銀行而定,有些銀行可能立即辦理,有的銀行或許要在一個(gè)月的某一天才可以提取房產(chǎn)證來(lái)做涂銷登記,時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一個(gè)半月,故此對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),如果房屋不是特別難賣(mài),黃曉文建議業(yè)主最好自行墊資贖契后再進(jìn)行放售,以免因房?jī)r(jià)變動(dòng)而出現(xiàn)違約。

對(duì)于第二和第三種情形,贖契步驟與二手房網(wǎng)簽應(yīng)該同步。通常由中介促成的交易會(huì)簽署兩份合同,一份是中介與買(mǎi)賣(mài)兩方簽訂的二手房交易草擬合同,一份則是買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)中介端口簽訂的二手房網(wǎng)簽合同。網(wǎng)簽合同效力較大,可以鎖定盤(pán)源防止一房二賣(mài)。草擬合同與網(wǎng)簽合同基本上是“搬字過(guò)紙”,但的確有很多業(yè)主與買(mǎi)家像番禺案例那樣默契報(bào)低價(jià),草擬合同才是最真實(shí)的價(jià)格。草擬合同會(huì)具體說(shuō)明贖契所需要的金額以及來(lái)源,如果由買(mǎi)方墊資,則業(yè)主的供樓存折、房產(chǎn)證都需交由中介保管,業(yè)主的網(wǎng)銀和電話銀行都需要取消,銀行通知轉(zhuǎn)賬提前還款的時(shí)候,客戶才把墊資款轉(zhuǎn)至供樓賬戶,防止業(yè)主挪用有關(guān)資金。涂銷抵押登記后,買(mǎi)賣(mài)雙方即按照合同進(jìn)行遞件過(guò)戶。

法律貼士二 :

20%違約金料法院支持

從深圳爆發(fā)的二手房違約潮來(lái)看,法院的判決已越來(lái)越傾向于支持買(mǎi)家得到相當(dāng)于樓價(jià)20%的違約金。滿堂紅黃曉文表示,在合同中,違約金最高為樓價(jià)20%。在一般情況,如果業(yè)主只收取定金而進(jìn)行違約,業(yè)主被認(rèn)為是普通違約,買(mǎi)家有可能獲得雙倍賠定,或者相當(dāng)于樓價(jià)10%的違約金。如涉及買(mǎi)家墊資贖契而業(yè)主違約,由于這已涉及買(mǎi)家提前支付部分或者全部的首期款,對(duì)買(mǎi)家的購(gòu)房計(jì)劃產(chǎn)生巨大影響,這種行為可判定為惡意違約,則有可能被法院判決相當(dāng)于樓價(jià)20%的違約金。

在涉及墊資贖契的交易中,也可能出現(xiàn)像番禺案例這種的按天計(jì)算的違約金,番禺案例的合同中約定違約金為千分之一。據(jù)黃曉文介紹,在廣州三大行的草擬合同中,墊資贖契而產(chǎn)生的違約金高達(dá)千分之五,但在房管局?jǐn)M定的二手房示范合同,墊資贖契而產(chǎn)生的違約金則為萬(wàn)分之五,具體違約金比例可由買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行約定。