備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。事實(shí)上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。在未來推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方？對百姓和政府的“錢袋子”產(chǎn)生哪些改變？

文據(jù)新華社

試點(diǎn)情況

對房價(jià)影響小

涉及人群有限

2011年1月，上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。專家表示，兩地房產(chǎn)稅征收在實(shí)施中體現(xiàn)出的一些問題，對未來房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價(jià)值：

――對房價(jià)影響不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對房價(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

――對地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級財(cái)政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財(cái)政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財(cái)政收入的比重同樣很小。

――涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)不涉及存量住房，其中上海試點(diǎn)中還有六條稅收減免政策，這就使房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對房屋的面積和價(jià)格進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。

未來征稅難點(diǎn)

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不動(dòng)產(chǎn)登記何時(shí)完善？

國土資源部近日下發(fā)通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。這被業(yè)內(nèi)看做是加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度乃至房地產(chǎn)稅立法的重要前提。

盡管如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為從現(xiàn)實(shí)操作層面來說，不動(dòng)產(chǎn)登記仍需加速。記者在多地采訪得知，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門人員隊(duì)伍建設(shè)難、技術(shù)容易到位但機(jī)構(gòu)難以到位等問題。

2

征收范圍稅率如何確定？

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時(shí)，是否設(shè)置“免征額”也同樣是立法難點(diǎn)之一。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康建議，中國的房地產(chǎn)稅應(yīng)在低端范圍給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲表示，房地產(chǎn)稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅，對中低收入群體免稅乃至反哺。

與此同時(shí)，征稅范圍的難點(diǎn)還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避房產(chǎn)稅，有人在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨(dú)棟”概念；還有開發(fā)商將一套單價(jià)遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車庫”兩個(gè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷售。

3

征稅房價(jià)如何確定？

按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，目前暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算評估價(jià)格，再按照稅率計(jì)算繳納。

但從現(xiàn)實(shí)情況看，房產(chǎn)評估價(jià)格如何確定卻存在一定難題。記者暗訪北京多個(gè)房地產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，長期以來，出于避稅的考慮，部分二手房交易的實(shí)際交易價(jià)格和官方系統(tǒng)登記價(jià)格差距較大，比如可以將實(shí)際每平方米5萬元左右的價(jià)格“做”到3萬多元。

從“房產(chǎn)稅”到

“房地產(chǎn)稅”

從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，如果新增稅項(xiàng)同時(shí)不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅。

另一方面，征收房地產(chǎn)稅對于政府財(cái)政“錢袋子”的影響也將成為政策考量焦點(diǎn)。首先，比重將越來越大。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是土地財(cái)政的替代者。從房產(chǎn)稅試點(diǎn)看，顯然僅對新增交易收稅難以起到補(bǔ)貼財(cái)政收入功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。

其次是收入穩(wěn)定。一段時(shí)間以來，地方政府對土地財(cái)政過于依賴，樓市一旦有大幅波動(dòng)，地方經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到影響。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦開征，將成為地方政府穩(wěn)定的稅收來源。