今年以來(lái),一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面,但并不意味著樓市將重回“大步快漲”時(shí)代。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系更加均衡,政府宏觀調(diào)控政策更為合理,房?jī)r(jià)整體快速上漲的基礎(chǔ)不存在

6、7月份是樓市銷售傳統(tǒng)淡季,不少熱點(diǎn)城市卻迎來(lái)了淡季不淡的銷售局面。在杭州,不僅新建商品房成交量連續(xù)第四個(gè)月超萬(wàn)套,樓市“高庫(kù)存”也在7月末首度降至15萬(wàn)套內(nèi)的今年以來(lái)庫(kù)存最低值;在深圳,6月份一二手住宅單月合計(jì)成交23224套,同比上漲261%,僅次于2009年11月的歷史高峰……與樓市回暖形成呼應(yīng)的,是住宅開發(fā)投資增速一年半來(lái)首現(xiàn)回升。

業(yè)內(nèi)人士表示,經(jīng)過(guò)2014年的沉寂之后,隨著一系列樓市利好政策的實(shí)施,需求旺盛的一線城市新建商品房和二手房量?jī)r(jià)齊升,樓市再現(xiàn)回暖跡象。但并不意味著全國(guó)樓市將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年至2013年,我國(guó)商品房年銷售額、銷售面積均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng),市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語(yǔ),增速降低已是必然。

住宅開發(fā)投資增速回升

春江水暖鴨先知。作為反映樓市景氣指數(shù)重要指標(biāo)之一的住宅開發(fā)投資,出現(xiàn)了久違的增速回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,今年前7個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)4.3%,增速比1月至6月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái),各月投資累計(jì)增速回落幅度逐月縮小,房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

尤為值得一提的是,在經(jīng)歷了一年半的下行之后,住宅投資增速開始回升。同比增長(zhǎng)3.0%,增速比1月至6月回升0.2個(gè)百分點(diǎn),為2014年以來(lái)的首次回升。

“住宅投資占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過(guò)三分之二,其增速回升將對(duì)下一步全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動(dòng)作用?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎說(shuō)。

同時(shí),前7個(gè)月的住宅銷售也增長(zhǎng)較快。1月至7月,住宅銷售面積53009萬(wàn)平方米,銷售額34884億元,比1月至6月分別增長(zhǎng)6.9%和16.8%,大大高于辦公樓等其他用途商品房銷售增速。

李皎說(shuō),銷售市場(chǎng)好轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的資金支持,將提振企業(yè)開發(fā)建設(shè)的信心。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)雖仍處于歷史低位,但已連續(xù)兩個(gè)月回升。

此外,前7個(gè)月,重點(diǎn)城市商品房銷售面積增長(zhǎng)8.2%,比非重點(diǎn)城市高3.5個(gè)百分點(diǎn);銷售額增長(zhǎng)18.6%,比非重點(diǎn)城市高11.3個(gè)百分點(diǎn)。這表明,在一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的同時(shí),三四線城市依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。

房產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡

最新的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,除北上廣深房?jī)r(jià)環(huán)比增幅較多之外,一些非一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售也增長(zhǎng)明顯。今年1月至7月,深圳、寧波、杭州銷售面積增速超過(guò)50%,銷售額增速超過(guò)70%,帶動(dòng)40個(gè)重點(diǎn)城市銷售市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于非重點(diǎn)城市。專家表示,這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的跡象更加明顯,回暖的范圍也在不斷擴(kuò)大。

面對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖,有輿論擔(dān)心房?jī)r(jià)又要迎來(lái)新一輪快速上漲階段。對(duì)此,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為,當(dāng)前我國(guó)樓市總體供需平衡,總體上看價(jià)格快速上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。他表示,任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,都不會(huì)背離基本的供求關(guān)系。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展,至2013年,全國(guó)家庭戶均擁有住房1.0套。在這樣一個(gè)大的前提下,供不應(yīng)求、住房稀缺致使房?jī)r(jià)大漲的可能性已不大。當(dāng)然,在一些熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域,房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)一定的上漲,但這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響不大,也不會(huì)改變整個(gè)供需格局。

總體而言,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊,發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí),很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市,也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模,從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。例如,近日北京出臺(tái)政策,提高通州區(qū)購(gòu)房門檻,就對(duì)平穩(wěn)房?jī)r(jià)起到了重要作用。

投機(jī)需求不會(huì)大量進(jìn)入

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡的情況下,房?jī)r(jià)緣何走高?對(duì)此,鄧郁松認(rèn)為,其中重要的原因是一些利好政策的實(shí)施,以及部分住房金融政策的變化。

鄧郁松進(jìn)一步解釋道,一線城市房?jī)r(jià)對(duì)于金融政策較為敏感。一般情況下,一線城市供應(yīng)偏緊,市場(chǎng)剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購(gòu)房首付比例下調(diào)時(shí),便能激發(fā)一部分購(gòu)買需求。因此,對(duì)于一線城市而言,為避免市場(chǎng)過(guò)熱,應(yīng)該執(zhí)行比較中性的住房金融政策。

不過(guò),也有專家認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整,是對(duì)市場(chǎng)的一種回歸。此前,為遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求,一些改善性需求也被“誤傷”。而近來(lái)一系列政策利好的釋放,正是為了在抑制投資投機(jī)和保護(hù)剛需、改善性需求之間,找到更好的契合點(diǎn)。

資金的逐利性,讓一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資者的首選。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景整體被看好的情形下,是否會(huì)有大量投機(jī)性需求進(jìn)入呢?對(duì)此,業(yè)內(nèi)專家表示這種可能性不大。首先,一線重點(diǎn)城市的限購(gòu)政策還沒(méi)有取消,投機(jī)性需求大規(guī)模進(jìn)入的條件還不存在。其次,投資有風(fēng)險(xiǎn),隨著近些年樓市的起落,樓市投資的難度越來(lái)越大。此外,隨著房地產(chǎn)稅落地預(yù)期的加強(qiáng),投資者也會(huì)越來(lái)越謹(jǐn)慎。