房地產(chǎn)被稅，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降

截至目前，無(wú)論是房產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)稅，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，只是一個(gè)傳說(shuō)。此次人大立法規(guī)劃，終于讓這個(gè)傳說(shuō)離現(xiàn)實(shí)更近一步了。對(duì)于房地產(chǎn)稅的“功效”，流傳最廣的一種說(shuō)法是，“房地產(chǎn)稅能打壓高房?jī)r(jià)，能讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴癥”，無(wú)論它能否實(shí)現(xiàn)，但這會(huì)是立法者在設(shè)定征收范圍、厘定稅率的重要考量點(diǎn)，畢竟沒(méi)有人希望稅負(fù)成為中國(guó)樓市又一副重?fù)?dān)。

近日，備受關(guān)注的《房地產(chǎn)稅法》被正式列入人大的立法規(guī)劃。最新調(diào)整過(guò)的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃向社會(huì)公布，“《房地產(chǎn)稅》法將在本屆任期(2013年-2018年)內(nèi)審議”。

“房產(chǎn)稅”已在上海、重慶試點(diǎn)四年有余，與之有一字之差的“房地產(chǎn)稅”內(nèi)涵和外延有何不同？房地產(chǎn)稅是針對(duì)新增交易量征收還是面向存量增收？征收的難點(diǎn)有哪些？當(dāng)然，市場(chǎng)最關(guān)心的是，對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？

征收面有多廣

“房地產(chǎn)稅”包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅等稅種，把存量也納入征收范圍是必然選擇

從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)，而其關(guān)鍵意義在于“結(jié)構(gòu)性”調(diào)整。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等稅種，“未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡(jiǎn)并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅。”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是“土地財(cái)政的替代者”，“目前，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)于依賴，樓市一旦有大幅波動(dòng)，地方經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到影響。一旦房地產(chǎn)稅開(kāi)征，將成為較為穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源”，這就意味著，“房地產(chǎn)稅需要像所得稅一樣，有很廣的覆蓋面，有龐大的基數(shù)做支撐，因此幾乎和每一個(gè)業(yè)主都有關(guān)”。

從試點(diǎn)情況看，重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右，占財(cái)政收入的比重不大。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對(duì)居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級(jí)財(cái)政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對(duì)值上要多，但其占財(cái)政收入的比重同樣較小。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上海去年房產(chǎn)稅收是33.2億元。而去年經(jīng)營(yíng)性土地出讓金額1632.9億元。而對(duì)一線城市而言，房地產(chǎn)稅達(dá)到1000億元級(jí)別才能起到比較好的財(cái)政支持效果。對(duì)于三四線城市而言，能達(dá)到200億-300億就能對(duì)土地財(cái)政有效補(bǔ)充。

按此計(jì)算，市場(chǎng)預(yù)計(jì)，僅對(duì)新增交易收稅的話，難以起到補(bǔ)貼財(cái)政收入的功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，“目前來(lái)看，一旦房產(chǎn)稅征收被立法，征稅將是全國(guó)性的?！?/p>

征收難點(diǎn)有哪些

不動(dòng)產(chǎn)登記制度如何實(shí)施、免征額起點(diǎn)如何設(shè)定、稅率如何確定，是草案制定的幾大難點(diǎn)

最終出臺(tái)提請(qǐng)審議的房產(chǎn)稅法草案仍在制定中，有分析認(rèn)為，“2017年后會(huì)出臺(tái)?！?/p>

如此廣泛的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，涉及利益群體較多，因此與試點(diǎn)的房產(chǎn)稅相比，協(xié)調(diào)困難明顯加大。市場(chǎng)分析，未來(lái)征稅的難點(diǎn)將在于，不動(dòng)產(chǎn)的登記條例的實(shí)施、征收范圍稅率的確定以及征稅房?jī)r(jià)的起征點(diǎn)的確定。

加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)稅立法的重要前提。國(guó)土資源部近日下發(fā)通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從現(xiàn)實(shí)操作層面來(lái)說(shuō)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門(mén)協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門(mén)人員隊(duì)伍建設(shè)難、技術(shù)容易到位但機(jī)構(gòu)難以到位等問(wèn)題。

此外，全國(guó)的樓市供需狀況、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定也是難題，特別是“免征額”的設(shè)定是立法難點(diǎn)之一。

賈康建議，中國(guó)的房地產(chǎn)稅應(yīng)在低端范圍給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲表示，房地產(chǎn)稅改革需要對(duì)擁有多套住房的高收入群體多收稅，對(duì)中低收入群體免稅乃至反哺。

征稅范圍的難點(diǎn)還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避房產(chǎn)稅，有人在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物，繞過(guò)了“獨(dú)棟”概念；還有開(kāi)發(fā)商將一套單價(jià)遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車(chē)庫(kù)”兩個(gè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷(xiāo)售。

對(duì)房?jī)r(jià)有啥影響

樂(lè)觀者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，不僅可化解存量過(guò)剩壓力，還會(huì)促進(jìn)新房開(kāi)發(fā)和二手房流轉(zhuǎn)

2011年1月，上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

市場(chǎng)預(yù)期，“利用房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)高端需求部分是一大政策目標(biāo)”。中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦分析，“房地產(chǎn)稅落地，尤其是房產(chǎn)稅的開(kāi)征，會(huì)帶來(lái)尤其是剛需之外的房屋持有成本的大幅上升。相對(duì)應(yīng)地，會(huì)凈化樓市投資投機(jī)氛圍，推動(dòng)房?jī)r(jià)向下發(fā)展。”

但有人擔(dān)心，開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)“錯(cuò)殺”正常住房需求，特別是偏遠(yuǎn)地區(qū)的正常需求，“偏遠(yuǎn)地區(qū)周邊居住條件不如中心區(qū)域好，一旦承受稅賦壓力，偏遠(yuǎn)地區(qū)的大戶型將迎來(lái)掛牌潮，房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，大量空置房源拋向市場(chǎng)，房?jī)r(jià)、租金下跌將是大概率事件?！?/p>

尤其是一些投資客和房企反對(duì)意見(jiàn)較多，“擔(dān)心樓市就此走向衰落”。

在盧文曦看來(lái)，房地產(chǎn)稅政策的實(shí)施對(duì)房企未必是壞事。“目前高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的直接影響是購(gòu)買(mǎi)力的下降。房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，不僅可以化解當(dāng)前一些地方的存量過(guò)剩壓力，更為未來(lái)開(kāi)放了更大的城市住房開(kāi)發(fā)需求，形成新房開(kāi)發(fā)和二手房流轉(zhuǎn)兩個(gè)市場(chǎng)的高度蓬勃。”盧文曦分析。