一線城市:房價漲幅創(chuàng)新高　利潤率卻持續(xù)走低

　　導讀

　　北京地價走高,開發(fā)商早有足夠的心理準備。但持續(xù)走高的房價已經(jīng)讓一些開發(fā)商壓力陡增。“一線城市地太貴了,賣到十萬還不賺錢。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在業(yè)績發(fā)布會上感慨。曾專注一線城市開發(fā)商的融創(chuàng)中國目前正開始在二線城市尋求機會。

　　本報記者　王營　北京報道

　　北京市國土資源局網(wǎng)站公告顯示,朝陽區(qū)孫河將再度出讓2宗低容積率住宅地塊,且在競價達到土地合理上限價格時,通過現(xiàn)場競報“異地”建設保障房面積的方式確定競得人。

　　值得注意的是,這兩宗住宅用地其中一宗起始樓面價已高達30080元/平米。業(yè)內(nèi)預計,這將是北京又一地王。該地塊周邊在售項目中糧?瑞府擬售價多居于85000-10000元/平米之間,樓王更是飆升至200000元/平米左右。

　　北京地價走高,開發(fā)商早有足夠的心理準備。但持續(xù)走高的房價已經(jīng)讓一些開發(fā)商壓力陡增?！耙痪€城市地太貴了,賣到十萬還不賺錢?！比趧?chuàng)中國董事長孫宏斌在業(yè)績發(fā)布會上感慨。曾專注一線城市開發(fā)商的融創(chuàng)中國目前正開始在二線城市尋求機會。

　　一線城市房價增幅創(chuàng)五年新高

　　孫宏斌的感受并不是個案。

　　房企目前普遍陷入一個怪圈:盡管開發(fā)商的報表利潤率持續(xù)走低,但銷售均價卻在頻頻上升。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,7月,10大房企商品房成交均價為12688元/平方米,環(huán)比上升3.7%,同比上升18.3%,創(chuàng)近四年以來新高。二季度以來,隨著市場逐漸回暖,商品房價格震蕩上行。

　　另一值得關注的現(xiàn)象是,截至2015年7月底,易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25936萬平方米,環(huán)比減少0.6%,同比增長0.8%。房企庫存規(guī)模已連續(xù)5個月出現(xiàn)下跌。7月份環(huán)比下跌,雖然有季節(jié)性的推盤放緩習慣、房企看漲房價而刻意捂盤等因素,但本質原因是,部分大城市此前投資節(jié)奏放緩,導致可售房源開始變得不足。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預售需要一定時間,所以目前庫存不足的風險已經(jīng)發(fā)出了警示。對于部分大城市來說,過去一年堅持的“去庫存”戰(zhàn)略應該有所調(diào)整,即轉向“補庫存”的戰(zhàn)略上來,否則庫存不足的風險會繼續(xù)加大。未來幾個月,隨著庫存量的縮減,價格仍有一定上升空間。

　　房價數(shù)值也在創(chuàng)歷史新高。7月份,一線城市新建商品住宅成交均價為27981元/平方米,直逼3萬,環(huán)比增長1.1%,同比增長24.8%,同比增幅創(chuàng)近五年新高;成交量雖然小幅下滑,但仍出現(xiàn)供不應求態(tài)勢。二手房市場同樣表現(xiàn)強勁,成交面積660萬平方米,環(huán)比微增0.8%。在四個一線城市中,北京樓市7月份表現(xiàn)搶眼,主要原因是“通州副中心”效應帶動樓市火爆。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘表示,未來幾個月,除深圳房價因前期漲幅過大而趨緩外,北京、上海和廣州三個城市房價依然處于升溫通道。隨著“金九銀十”到來,一線城市新建商品住宅成交量預計在9月份重新出現(xiàn)反彈。

　　開發(fā)商:“賣到十萬也不賺錢”

　　由于土地稀缺、地價攀漲,一線城市的開發(fā)商們也在房價攀升中痛苦前行。

　　“過去我們對一線城市有信心是因為,房價會漲,但現(xiàn)在賣到十萬也不賺錢。”孫宏斌說。融創(chuàng)中國在北京下半年將推出三個項目,分別是使館壹號院、北京壹號院和門頭溝新城項目。其中,北京壹號院臨湖戶型最高價格將達40萬/平方米,就連孫宏斌自己也直呼“買不起”。

　　融創(chuàng)中國北京公司副總經(jīng)理樓艷青透露,為了讓北京壹號院調(diào)性拔高,她堅持要求客戶必須先刷卡100萬才可以進入。位于四環(huán)的天恒　金融街　?公園懿府,為了更快獲得市場認可,僅項目征名就投入了百萬獎金,從6月末至8月中,共歷時50余天,近8000組案名來稿,7萬余人參與投票,后臺總訪問量超過46萬。

　　國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2015年7月,全國70個大中城市中,房價回升的城市數(shù)量自去年5月以來首次超過下跌的城市數(shù)量,房價環(huán)比上漲的城市由上月的27個增至31個,維持穩(wěn)定的城市數(shù)量亦增至10個,而房價下滑的城市則縮減至29個。

　　一線城市房價的高漲使得“孫宏斌們”開始在二線城市尋找價值洼地。如前所述,7月份,一線城市新建商品住宅成交均價同比增幅創(chuàng)近五年新高。隨著改善類、豪宅類新盤持續(xù)入市成交,一線樓市成交價格呈“節(jié)節(jié)攀升”態(tài)勢。

　　7月份,京滬深穗4個城市新建商品住宅成交均價分別為25722、34682、15704和36833元/平方米。環(huán)比增幅分別為-14.3%、1.4%、1.4%和13.2%,同比增幅分別為3.2%、30.8%、5.1%和50.5%,其中深圳和上海兩市成交均價創(chuàng)歷史新高。

　　二手房也維持走高的漲勢。中原二手住宅價格指數(shù)顯示,7月北上廣深房價均環(huán)比上漲,漲幅在0.64%至5.87%之間。具體來看,北京房價漲幅最小,但也已經(jīng)連續(xù)9個月環(huán)比上漲。上海房價環(huán)比上漲1.78%,漲幅較上個月有所收窄。廣州漲幅出現(xiàn)擴大,目前已維持了4個月的上漲走勢。(編輯　駱軼琪)