2015年3月28日，青島（樓盤）市國土局房屋交易中心截圖顯示，青島杰盛置業(yè)有限公司4次預(yù)售申請，青島市國土局批準(zhǔn)對外預(yù)售的樓房總套數(shù)為566套，已銷售199套，用紅色字體標(biāo)注的是小產(chǎn)權(quán)房購買人數(shù)52人，477套樓房可對外銷售。 李秀針 提供

原題：公司股東自揭小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”拍賣內(nèi)幕

舉報(bào)人稱山東省檢察院已受理其舉報(bào)

15棟小產(chǎn)權(quán)房如何搖身變成合法的大產(chǎn)權(quán)房？銷售前招拍掛到底有何內(nèi)幕？政府的內(nèi)部文件怎么到了開發(fā)商手里？其中的彎彎繞讓人疑竇叢生

法治周末記者 曹天健

發(fā)自山東青島

一波未平，一波又起。國土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)工作人員高某某在7月30日被曝不雅視頻繼而遭到開除黨籍、開除公職處分以后，山東省青島市國土資源和房屋管理局個(gè)別官員再次被舉報(bào)。

2015年8月20日，青島杰盛置業(yè)有限公司(以下簡稱青島杰盛)股東李秀針再次向山東省人民檢察院遞上實(shí)名舉報(bào)信，其舉報(bào)的主要內(nèi)容是，包括青島市國土資源和房屋管理局在內(nèi)的一些政府部門官員在招拍掛前將8份政府內(nèi)部文件及信息提供給房地產(chǎn)開發(fā)商。

此前的3月30日，李秀針已向山東省人民檢察院舉報(bào)此案。她向記者出示了省人民檢察院的《受理舉報(bào)、控告登記表》。

8月21日，李秀針告訴法治周末記者，促成她自揭內(nèi)幕的肇因，是她與青島杰盛及其法定代表人薛曉明之公司解散糾紛一案。該案的起因則是15棟樓房中的568套房在銷售前是否涉嫌虛假招拍掛的問題。

小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”

據(jù)媒體報(bào)道，1998年，青島市瑞豐德不銹鋼有限公司(以下簡稱瑞豐德公司)負(fù)責(zé)人郝安峰以租期50年、每畝3萬元租用了李滄區(qū)南王家上流村耕地50余畝。郝租地的初衷原本是想用于生產(chǎn)不銹鋼產(chǎn)品，為此他還在這塊地上建起兩個(gè)車間，后來聽說蓋小產(chǎn)權(quán)房掙錢，郝就找來建筑隊(duì)，在2003年4月蓋起15棟多層住宅樓。

由于沒有合法的手續(xù)，2005年4月15棟樓房被青島市規(guī)劃局沒收，樓房移交給李滄區(qū)政府，而此時(shí)，該違法小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已有13棟竣工。

據(jù)李秀針介紹，2007年5月，郝安峰找到她，希望雙方能合作，籌集一部分資金，成立一家正規(guī)房地產(chǎn)公司，并利用“人脈”與政府溝通，把項(xiàng)目承接過來。經(jīng)過測算，該小產(chǎn)權(quán)房建筑成本每平方米約400元，當(dāng)時(shí)每平方米賣800余元，若能辦好各類手續(xù)，每平方米至少可賣到5000元，除去土地出讓金、配套費(fèi)及各種稅費(fèi)，總回款有3.5億元，可以賺到1.7億元。

可預(yù)期的豐厚利益回報(bào)讓雙方走到了一起。李秀針向記者講述了上述小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的內(nèi)幕。

2008年1月17日，由郝安峰之子郝國瑞和李秀針合資成立北京（樓盤）雍倫佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱北京雍倫佳苑)，公司注冊資金為2900萬元，實(shí)繳1000萬元，郝國瑞占股51%，李秀針占股49%。

2008年3月，經(jīng)李滄區(qū)政府同意，北京雍倫佳苑承接了該小產(chǎn)權(quán)房處置項(xiàng)目。公司按照李滄區(qū)政府要求，委托青島理工大學(xué)工程質(zhì)量檢測鑒定中心對15棟住宅樓進(jìn)行質(zhì)量安全鑒定。10月，北京雍倫佳苑公司拿到了鑒定報(bào)告，并交給了李滄區(qū)政府使用。

2009年12月，北京雍倫佳苑完成了其對接小產(chǎn)權(quán)房處置項(xiàng)目的“使命”，雙方商議將公司轉(zhuǎn)讓給了他人，公司更名為北京政研投資有限公司。

2010年1月，郝安峰和李秀針商議，由他的兒媳薛曉明和李秀針在青島成立青島杰盛，薛曉明、李秀針各占50%的股份。

2011年5月19日，該項(xiàng)目主管部門李滄生態(tài)園商住區(qū)建設(shè)辦公室向李滄區(qū)財(cái)政局致函稱，根據(jù)區(qū)政府第50次區(qū)長辦公會議紀(jì)要，要對15棟小產(chǎn)權(quán)房的土地進(jìn)行招拍掛，確定北京雍倫佳苑作為原項(xiàng)目承建人，繼續(xù)完善該項(xiàng)目，并約定如該公司競得該地塊，則免交地上9638萬元的建筑費(fèi)。

而此時(shí)，北京雍倫佳苑已被轉(zhuǎn)賣并變更一年有余。

土地招牌掛之前，青島市國土資源和房屋管理局向李滄區(qū)政府發(fā)函(2011)238號文件，確定土地和小產(chǎn)權(quán)房捆綁招拍掛方案，要求李滄區(qū)政府對小產(chǎn)權(quán)房的銷售數(shù)量進(jìn)行明確說明，以便編制招拍掛出讓文件，并明確由青島市國土與房屋管理局與李滄區(qū)聯(lián)合舉辦招拍掛。

瑞豐德公司向李滄區(qū)政府提交了15棟住宅樓678套中已賣掉568套的數(shù)據(jù)，2011年9月27日，李滄區(qū)政府以此數(shù)據(jù)向青島市國土資源和房屋管理局作出了復(fù)函。

2011年11月22日，青島市國土與房屋管理局發(fā)出了對該地塊及15棟住宅樓進(jìn)行拍賣的公告。樓面起拍地價(jià)每平方米860元。12月9日，青島杰盛獨(dú)自報(bào)名以每平方米870元中標(biāo)，總價(jià)為6564萬元。

2012年9月22日，青島杰盛辦好了土地證，并在2013年辦齊了預(yù)售證、施工許可證等所有手續(xù)。

至此，原瑞豐德公司的15棟小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)過北京雍倫佳苑再到青島杰盛，完成了“華麗轉(zhuǎn)身”，變成了擁有70年產(chǎn)權(quán)的商品房項(xiàng)目，并更名為適園雅居小區(qū)，面向市場銷售。原先雙方保守測算的利潤實(shí)現(xiàn)了翻番。

公司解散揭開招拍掛內(nèi)幕

但華麗轉(zhuǎn)身的背后，隱藏著矛盾。

當(dāng)初，是利益的驅(qū)動讓雙方走到了一起，但事成之后，同樣也是利益使然，雙方產(chǎn)生分歧，進(jìn)而對簿公堂。

李秀針說，作為原北京雍倫佳苑、青島杰盛的股東，她分別占有49%、50%的股份。然而，當(dāng)青島杰盛競拍成功并取得土地所有權(quán)后，李秀針即被通知，她所占的股份將由50%降至23%，此外，她還被告知，568套房已在招拍掛之前賣出。

“對于青島杰盛及郝安峰的說法，我不能認(rèn)同，我們曾兩次聘請律師要求看賬，都被拒絕?！崩钚汜樝蚍ㄖ沃苣┯浾弑硎?。

為此，2012年7月4日李秀針向青島市中院起訴，請求法院判決解散青島杰盛并進(jìn)行清算，但一二審法院均駁回其訴求。

2014年12月26日，最高人民法院下發(fā)裁定，指令山東省高院再審本案。裁定書認(rèn)為，本案二審期間，李秀針主張“涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目已向社會出售568戶的事實(shí)系虛假”，但二審法院對此項(xiàng)事實(shí)未予查明。裁定認(rèn)為，二審判決在認(rèn)定青島杰盛經(jīng)營管理發(fā)生嚴(yán)重困難的情況下，未查明涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營銷售情況，未明確李秀針解決公司僵局的其他途徑，亦未查明在青島杰盛解散情形下實(shí)現(xiàn)和維護(hù)股東權(quán)益的可能性。

“之所以說‘此項(xiàng)目在招拍掛前已出售568戶住房’系虛假事實(shí)，是因?yàn)槭聦?shí)俱在，無可辯駁，這點(diǎn)即便青島杰盛自己也無法掩飾?！崩钚汜槺硎尽?/p>

“5月12日，山東省高院開庭再審公司解散案，青島杰盛在向法庭當(dāng)庭提交的《財(cái)產(chǎn)保全異議書》第二頁中載明‘截至2015年5月12日，青島杰盛仍余可售樓房392套，可售住宅面積43671平方米，可售住宅價(jià)值約人民幣40614萬元’。查閱青島市國土局房屋交易中心的官方網(wǎng)站截圖，顯示：截至2015年3月28日，青島杰盛適園雅居可售住宅套數(shù)為447套，可售住宅面積為49652平方米。這些足以說明‘已出售568套住房’是虛假的。”李秀針如此陳述。

政府文件如何給了開發(fā)商

李秀針說，2008年至2011年涉案項(xiàng)目的政府文件，承辦官員在下發(fā)文件前都要拿給北京雍倫佳苑看，哪些內(nèi)容對公司中標(biāo)不利，北京雍倫佳苑都要進(jìn)行修改，然后政府的職能部門才蓋章，包括青島市政府的文件。目前涉及的8份政府文件現(xiàn)都保存在李秀針手中。

李說，李滄區(qū)政府(2011)210號文件里面的內(nèi)容都是虛假的。如該文件中所標(biāo)明的568套已經(jīng)銷售，只剩余110套，還有瑞豐德公司安置125人住房等純屬編造。從工商檔案中可以看到，該公司在冊人員只有6人，其中包括兩位股東，分別是郝安峰和郝國瑞。李滄區(qū)政府和青島杰盛簽訂的《地上物移交協(xié)議》內(nèi)容是假的，李滄區(qū)政府移交568個(gè)原購買人購房《協(xié)議書》一事，更是子虛烏有。

為進(jìn)一步證實(shí)自己的說法，李秀針披露，2015年4月她接到山東省高院的再審傳票和立案通知書后，5月12日她與律師要求法院到青島李滄區(qū)東部違法建筑辦公室調(diào)取小產(chǎn)權(quán)房登記的實(shí)際數(shù)量，并依據(jù)青島國土局網(wǎng)站顯示的青島杰盛對外銷售的數(shù)量，當(dāng)庭向法院遞交了《請求向山東省檢察院、青島市公安局提出司法建議的申請》，要求將案件移交按刑事犯罪查處。法庭調(diào)查結(jié)束后，主審法官前往青島市相關(guān)單位調(diào)取招拍掛之前568套小產(chǎn)權(quán)房的銷售檔案，但至今也未調(diào)取到。

業(yè)內(nèi)人士稱可能給國家造成億元損失

8月18日，法治周末記者前往李滄區(qū)政府及市國土資源和房屋管理局、市規(guī)劃局等部門，了解與該案有關(guān)問題。

李滄區(qū)委宣傳部在回復(fù)記者提問時(shí)表示，2005年4月，青島市規(guī)劃局將沒收的李滄東部違法建筑(含瑞豐德公司承建的15棟樓房)移交給李滄區(qū)政府，相關(guān)移交材料未涉及購房人檔案。

回復(fù)稱，2011年8月31日，項(xiàng)目招拍掛前，市國土資源和房屋管理局致函李滄區(qū)政府，要求落實(shí)該項(xiàng)目房屋銷售的準(zhǔn)確信息。項(xiàng)目原建設(shè)單位瑞豐德公司根據(jù)區(qū)政府要求，提供了項(xiàng)目銷售明細(xì)及相關(guān)協(xié)議、收據(jù)等憑證，李滄區(qū)政府對相關(guān)材料進(jìn)行了審核，并將落實(shí)情況復(fù)函市國土資源房管局。15棟樓房住宅共678套，其中銷售568套，剩余110套。

回復(fù)還稱，該項(xiàng)目被青島市政府列為李滄東部擬保留違法建筑完善手續(xù)試點(diǎn)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目招拍掛前，違法建筑完善規(guī)劃、土地等手續(xù)，需原建設(shè)單位配合，應(yīng)原建設(shè)單位瑞豐德公司要求，李滄區(qū)生態(tài)辦通過76號文件向李滄區(qū)財(cái)政局征求意見，要求將項(xiàng)目原承建人由瑞豐德公司改為北京雍倫佳苑，但該文件是李滄生態(tài)辦與李滄區(qū)財(cái)政局內(nèi)部交流函件，并不是對外確定的處置方案，李滄區(qū)財(cái)政局也并未回復(fù)，不能因此確定北京雍倫佳苑為項(xiàng)目原承建人。項(xiàng)目最終要以青島市國土資源和房屋管理局公開拍賣確定的競得人作為該項(xiàng)目的合法開發(fā)單位，最終青島杰盛依法通過公開拍賣競得該項(xiàng)目國有建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)，成為該項(xiàng)目合法開發(fā)單位。北京雍倫佳苑是應(yīng)原建設(shè)單位瑞豐德公司要求，在項(xiàng)目招拍掛前代表其配合政府完善相關(guān)手續(xù)的，其自身與李滄區(qū)政府并無關(guān)系。

而青島市國土資源和房屋管理局、市規(guī)劃局婉拒了記者提出的采訪要求，記者隨后向兩家單位提交了采訪提綱并留下了聯(lián)系方式，但截至記者發(fā)稿時(shí)止，兩單位并未予以回復(fù)。同日，記者聯(lián)系青島杰盛執(zhí)行董事、法定代表人薛曉明及瑞豐德公司負(fù)責(zé)人郝安峰，薛在電話接通后稱不方便接受采訪，而郝的電話記者多次撥打接通后均提示無人應(yīng)答。

記者采訪中，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，青島杰盛招拍掛樓面地價(jià)每平方米870元，而同地段其他開發(fā)商招拍掛的樓面地價(jià)為每平方米2300元至2600元不等，青島杰盛拍得的涉案項(xiàng)目，國家每平方米少收1300元至1800元，53畝涉案項(xiàng)目可能給國家造成損失上億元。