截至2014年年底,山東全省商品房庫(kù)存1.6億平方米,去庫(kù)存化周期達(dá)到27.3個(gè)月。日前,山東省政府辦公廳印發(fā)了《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》,將通過(guò)發(fā)展跨界地產(chǎn)、發(fā)展房產(chǎn)租賃市場(chǎng)等方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是地方財(cái)政的重要支柱?！笆濉币詠?lái),房地產(chǎn)業(yè)提供的地稅收入年均遞增30%以上,2014年達(dá)到969億元,占山東全省地稅收入的27%,在服務(wù)業(yè)中居首位,還帶動(dòng)了建筑、建材、金融、商業(yè)、物流、家具、家電等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2014年,山東全省房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金525億元,繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)221億元,有力促進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展。

　　然而,山東房地產(chǎn)還存在問(wèn)題,方案中指出,山東商品房庫(kù)存偏高,截至2014年年底,全省商品房庫(kù)存1.6億平方米,去庫(kù)存化周期達(dá)到27.3個(gè)月。

　　除了庫(kù)存較高之外,山東房地產(chǎn)業(yè)還存在以下突出問(wèn)題和不足:產(chǎn)業(yè)集中度偏低,龍頭企業(yè)實(shí)力弱,缺乏知名品牌企業(yè),全國(guó)開(kāi)發(fā)、物業(yè)企業(yè)百?gòu)?qiáng)中均只有1家;產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,居住地產(chǎn)比重偏大,商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩,工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低;資本運(yùn)營(yíng)能力差,企業(yè)自有資金少,融資能力低,沒(méi)有一家直接發(fā)行上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　按照方案,山東省提出,2015-2020年,每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持在6000億元左右,商品房銷(xiāo)售面積保持在1億平方米左右,物業(yè)管理面積年均增長(zhǎng)7%左右。到2017年,房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4.5%左右,提供地稅收入1100億元左右;到2020年,房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5%左右,提供地稅收入1200億元左右。

　　方案要求,山東省要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,適度降低商品住宅供應(yīng)比重,由相對(duì)單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變,積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。

　　同時(shí),方案要求創(chuàng)新消化庫(kù)存商品房。各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式,鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑,改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會(huì)議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等,實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。

　　對(duì)長(zhǎng)期滯銷(xiāo)且符合條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓,可由政府收購(gòu)或長(zhǎng)期租用,改造為中小學(xué)、幼兒園用房,緩解“上學(xué)難”、“入托難”問(wèn)題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者,將住宅、公寓登記注冊(cè)為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

　　2018年山東新建高層將淘汰毛坯房

　　根據(jù)方案,山東將加快轉(zhuǎn)變住房建造模式,推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

　　方案提出,山東將推進(jìn)土建裝修一體化。引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)從委托設(shè)計(jì)入手,組織實(shí)施土建裝修一體化,建設(shè)銷(xiāo)售成品住房,避免施工過(guò)程中的拆改,避免業(yè)主購(gòu)房后二次裝修造成的材料浪費(fèi)、環(huán)境污染和安全隱患。研究制定地方強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修,2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對(duì)全裝修商品住宅,在銷(xiāo)售時(shí)實(shí)行毛坯房和裝修分別計(jì)價(jià),分別開(kāi)發(fā)票,分別納稅。

　　山東將發(fā)展節(jié)能環(huán)保型住宅。把建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化作為提升住宅品質(zhì)、節(jié)約資源能源、培育新興產(chǎn)業(yè)的重要途徑,大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅,發(fā)展綠色建筑。推進(jìn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。針對(duì)住宅建筑層高、開(kāi)間、進(jìn)深、廚衛(wèi)等,研究編制和推廣實(shí)施全省統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),建立完善建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)件、部品協(xié)調(diào)一致的模數(shù)體系,為住宅構(gòu)件和部品工廠化生產(chǎn)、規(guī)模化應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

　　同時(shí),推進(jìn)住宅部品通用化、住宅施工裝配化、技術(shù)應(yīng)用集成化、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)城鄉(xiāng)一體化。并推進(jìn)信息技術(shù)推廣應(yīng)用。山東將大力開(kāi)展基于建筑信息模型(BIM)技術(shù)下的標(biāo)準(zhǔn)化建筑構(gòu)件和部品數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè),積極運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、地理信息系統(tǒng)(GIS)、大數(shù)據(jù)、云平臺(tái)等技術(shù),以住宅開(kāi)發(fā)為主體,著手構(gòu)建覆蓋建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件和部品生產(chǎn)、運(yùn)輸、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收、物業(yè)管理全過(guò)程的信息系統(tǒng),推動(dòng)住宅建造和管理智能化。

　　山東將加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)

　　根據(jù)方案,山東將加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。

　　據(jù)了解,山東房地產(chǎn)行業(yè)目前產(chǎn)業(yè)集中度偏低,龍頭企業(yè)實(shí)力弱,缺乏知名品牌企業(yè),全國(guó)開(kāi)發(fā)、物業(yè)企業(yè)百?gòu)?qiáng)中均只有1家。方案提出,將加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。

　　山東將按照“扶大、扶優(yōu)、扶強(qiáng)”的原則,以山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)50強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)30強(qiáng)、中介服務(wù)10強(qiáng)企業(yè)為依托,加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè),組建大型企業(yè)集團(tuán),向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。鼓勵(lì)和支持省管?chē)?guó)有企業(yè)興辦的房地產(chǎn)公司,加快重組整合,培育在全國(guó)有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。推動(dòng)骨干物業(yè)企業(yè)與大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系,大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、機(jī)關(guān)和學(xué)校等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理招標(biāo)向骨干物業(yè)企業(yè)傾斜。引導(dǎo)開(kāi)發(fā)、物業(yè)、中介骨干企業(yè)開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新,增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力,積極參與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　同時(shí),推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)與省內(nèi)骨干建筑企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴,進(jìn)行深度合作,提前介入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,對(duì)結(jié)構(gòu)體系、部品選擇、技術(shù)應(yīng)用等予以全面優(yōu)化,縮短工期,降低成本,更好地保證項(xiàng)目質(zhì)量、安全和使用功能,提高綜合效益。鼓勵(lì)省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)50強(qiáng)、建筑業(yè)50強(qiáng)企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,攜手開(kāi)拓市場(chǎng),共同做大做強(qiáng)。

　　方案提出,山東房地產(chǎn)業(yè)將積極組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。以大型骨干房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為龍頭,以建筑設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、建筑施工、裝飾裝修、部品生產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)和科研單位為依托,組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟,著力增強(qiáng)技術(shù)集成和產(chǎn)品研發(fā)能力,發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)縱向一體化的集聚效應(yīng)。住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟龍頭企業(yè)或部品骨干企業(yè)所在城市,應(yīng)建立相應(yīng)規(guī)模的住宅產(chǎn)業(yè)園區(qū),為技術(shù)研發(fā)、構(gòu)件和部品生產(chǎn)提供載體。

　　山東將積極發(fā)展房產(chǎn)租賃市場(chǎng) 鼓勵(lì)新商品房長(zhǎng)期出租

　　方案提出,山東將轉(zhuǎn)變房屋消費(fèi)模式,發(fā)展房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源對(duì)外出租。

　　方案中提出,要引導(dǎo)城鎮(zhèn)新就業(yè)人員樹(shù)立“先租后買(mǎi)、先小后大、逐步改善”的住房觀念,促進(jìn)住房梯度消費(fèi)。把房產(chǎn)租賃作為重點(diǎn)行業(yè)來(lái)培育,大力盤(pán)活閑置住房,努力降低房屋空置率,促進(jìn)勞動(dòng)力自由流動(dòng),減輕青年人購(gòu)房壓力。培育專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U經(jīng)營(yíng)企業(yè),鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù),為城市流動(dòng)人口尤其是外來(lái)創(chuàng)業(yè)、務(wù)工人員提供穩(wěn)定居所。

　　支持開(kāi)發(fā)企業(yè)租售并舉,鼓勵(lì)在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源對(duì)外出租,鼓勵(lì)劃撥資產(chǎn)或投資興辦住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè),鼓勵(lì)與住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有工業(yè)、物流、商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)和養(yǎng)老、旅游、體育等設(shè)施,向社會(huì)提供租賃和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

　　同時(shí),將積極開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn),拓寬社會(huì)投資渠道,擴(kuò)大開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資規(guī)模;鼓勵(lì)有房居民或開(kāi)發(fā)商將自有房產(chǎn)作價(jià)購(gòu)買(mǎi)基金,獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益,同時(shí)多渠道增加租賃房源。允許機(jī)關(guān)事業(yè)單位以租賃方式解決辦公用房缺口。

　　2017年底前小區(qū)不配建中小學(xué) 山東將限制開(kāi)發(fā)商新接項(xiàng)目

　　方案中顯示,山東將著力解決城鎮(zhèn)中小學(xué)“大班額”問(wèn)題。已建成小區(qū)因開(kāi)發(fā)企業(yè)原因未達(dá)到配建要求的,責(zé)成開(kāi)發(fā)企業(yè)在2017年年底前完成,否則限制或停止其承接新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　方案中要求,要完善各類(lèi)配套設(shè)施,提高住房消費(fèi)吸引力。各地要本著均衡布局、方便群眾的原則,完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)教育(中小學(xué)、幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務(wù)、文化體育、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃,將上述各類(lèi)設(shè)施的配建規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到每個(gè)新建住宅小區(qū)和棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目中,在規(guī)劃條件和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)予以載明。

　　未按規(guī)劃條件和建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)要求完成配套建設(shè)、不能同步交付使用的項(xiàng)目,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)不予辦理竣工綜合驗(yàn)收備案,不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不予受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)。

　　方案中提出,將突出落實(shí)中小學(xué)配建要求,解決好城鎮(zhèn)中小學(xué)“大班額”問(wèn)題。已建成小區(qū)因開(kāi)發(fā)企業(yè)原因未達(dá)到配建要求的,責(zé)成開(kāi)發(fā)企業(yè)在2017年年底前完成,否則記入不良信用記錄,重新核定開(kāi)發(fā)資質(zhì),限制或停止其承接新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;違反規(guī)劃在中小學(xué)用地上進(jìn)行違法建設(shè)的,責(zé)令拆除,限期按規(guī)劃要求完成中小學(xué)建設(shè)。

　　原則上不再建公租房 改收購(gòu)符合條件中小套型商品房

　　根據(jù)方案,下一步,山東將控制商品房供應(yīng)規(guī)模。科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃,有序控制土地投放和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度,精心研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案。落實(shí)國(guó)家金融、稅收、住房公積金等政策,適當(dāng)提高公積金貸款額度,加強(qiáng)輿論引導(dǎo),增強(qiáng)購(gòu)房者的支付能力和信心?；钴S住房二級(jí)市場(chǎng),促進(jìn)剛性需求和改善性需求有效釋放。

　　打通保障房和商品房通道。提高棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置比重,提高國(guó)有土地上房屋征收貨幣補(bǔ)償比重,引導(dǎo)被安置居民選購(gòu)合適的商品房。提高公共租賃住房發(fā)放租賃補(bǔ)貼比重,政府原則上不再直接投資集中建設(shè)公共租賃住房,確實(shí)需要的,收購(gòu)符合條件的中小套型商品房或在商品房小區(qū)中配建。

　　改善農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員工作生活條件 政府租房作宿舍

　　滿(mǎn)足農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房需求。方案要求適應(yīng)山東就地就近城鎮(zhèn)化發(fā)展特點(diǎn),瞄準(zhǔn)農(nóng)村市場(chǎng),重點(diǎn)面向已在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口,提供或改造符合其需求的商品住房,突出完善教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)設(shè)施,加快中小城市及小城鎮(zhèn)去庫(kù)存化進(jìn)程。

　　改善農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員工作生活條件。方案提出,各地可在農(nóng)村中小學(xué)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院駐地或附近,由政府收購(gòu)或租用合適的商品房,用作在崗教師、支教教師、頂崗實(shí)習(xí)師范生和在崗醫(yī)護(hù)人員周轉(zhuǎn)宿舍,租金標(biāo)準(zhǔn)可參照當(dāng)?shù)毓沧赓U住房政策執(zhí)行;鼓勵(lì)在編在崗的農(nóng)村教師和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院醫(yī)護(hù)人員在縣城(縣級(jí)市、區(qū)政府駐地)購(gòu)買(mǎi)商品房,可由當(dāng)?shù)亟逃⑿l(wèi)生計(jì)生部門(mén)組織,以?xún)?yōu)惠價(jià)格共同購(gòu)買(mǎi)。

　　政府可租滯銷(xiāo)商業(yè)用房改造為中小學(xué) 緩解上學(xué)難問(wèn)題

　　方案中提出,可以創(chuàng)新消化庫(kù)存商品房。各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式,鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑,改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會(huì)議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等,實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。

　　對(duì)長(zhǎng)期滯銷(xiāo)且符合條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓,可由政府收購(gòu)或長(zhǎng)期租用,改造為中小學(xué)、幼兒園用房,緩解“上學(xué)難”、“入托難”問(wèn)題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者,將住宅、公寓登記注冊(cè)為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

　　山東將積極發(fā)展“創(chuàng)業(yè)工廠”等跨界地產(chǎn)

　　方案中顯示,下一步山東房地產(chǎn)業(yè)將適度降低商品住宅供應(yīng)比重,積極發(fā)展跨界地產(chǎn)如“創(chuàng)業(yè)工廠”等。

　　方案顯示,目前山東房地產(chǎn)業(yè)存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題,主要表現(xiàn)在居住地產(chǎn)比重偏大,商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩,工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低。下一步山東房地產(chǎn)業(yè)將適度降低商品住宅供應(yīng)比重,由相對(duì)單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變,積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。

　　跨界地產(chǎn)主要方向?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)工場(chǎng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育、文化、體育地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、城市綜合體等。

　　其中,“創(chuàng)業(yè)工廠”主要為適應(yīng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新特別是“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)的需求,為小微企業(yè)、自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者開(kāi)發(fā)建設(shè)條件便利、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工作生活場(chǎng)所,如創(chuàng)客空間、SOHO(辦公居住一體化)、LOFT(靈活布局開(kāi)敞空間)、電商用房(辦公倉(cāng)儲(chǔ)加工物流一體化)等,促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、知識(shí)分享、創(chuàng)意交流、協(xié)同創(chuàng)造。其中,對(duì)有前景的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)可以房?jī)r(jià)、房租作價(jià)折算為股權(quán)。