9月9日，中小型房企懋源地產(chǎn)29.4億元總價并配建9.6萬平方米異地保障房的代價取得孫河區(qū)域地塊。市場機構(gòu)測算其樓面價為每平方米5.26萬元。這是北京最近地王代表之一。

大約10天時間，北京市場就連續(xù)出現(xiàn)了4個“地王”。即便是在這個寸土寸金的首都城市，土地市場已經(jīng)許久未曾如此熱鬧。

北京土地市場短期的繁榮背后不僅是宏觀政策因素的趨暖，更是由于房地產(chǎn)企業(yè)對北京土地資源的渴求。

專家預測，在9月和10月的傳統(tǒng)交易旺季，地王出現(xiàn)會使得北京上海量價齊升。而且公眾普遍具有追漲殺跌的交易心態(tài)。

四環(huán)以內(nèi)住宅用地五年僅供應14宗

進入2015年，宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)更加“呵護”。從年初至今，多個部委連續(xù)下發(fā)寬松政策以促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定著陸。

“宏觀政策的寬松讓整體房地產(chǎn)市場受益。從目前看政策支撐房地產(chǎn)市場的態(tài)度比較鮮明。”專家認為宏觀政策的呵護是促進北京等一線城市房地產(chǎn)市場的重要外部因素。

此外，有券商對全國40個大中城市的土地溢價進行統(tǒng)計認為一線城市的土地溢價率依然最高。截至8月底，全國40 大中城市土地溢價率17.4%，較上月下降2.6 個百分點。其中一線城市土地溢價率為13.2%，二線城市25.9%，三線城市1.2%。

來自北京市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月7日，年內(nèi)北京市土地市場累計成交地塊48宗，成交金額累計為940.93億元，與2014年同期的1530億元相比，跌幅達到38.5%。而在已經(jīng)成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數(shù)，僅22宗。

來自房地產(chǎn)企業(yè)以及市場機構(gòu)的分析人士在接受記者采訪時均表示，今年比去年的土地供應緊張，因此很多地塊的溢價要高于預期。

甚至有人分析認為，北京市土地供應存在“饑餓營銷”。因為此前數(shù)月未釋放優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)需求被擠壓至一定水平后再釋放土地以提高拍賣價格。

匿名的市場機構(gòu)分析師對此卻予以否認：“我們長期跟北京市國土部門合作。他們并沒有采取這種方式提高土地價格。地塊的出讓，一切都是按照節(jié)奏和步驟進行。”他告訴記者：“如果土地價格過高，他們也會承擔來自中央的壓力?！?br>

他透露說：“對于某些地塊，甚至國土局都不理解為什么能夠拍出如此高的價格?！?br>

這種疑惑不僅存在于政府部門，同業(yè)的圍觀者也很難理解。一名曾經(jīng)負責拿地的港交所內(nèi)地房企經(jīng)理人對記者評論說：“我們此前跟業(yè)內(nèi)同行預測過近期的一些地塊。我們預計樓面價可以超過3萬元。但結(jié)果卻超出我們想象。我認為較為合理的解釋是北京地太少，企業(yè)太缺地?！?br>

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者評論說：“近5年間北京四環(huán)以內(nèi)住宅用地僅供應14宗，而未來城六區(qū)的住宅用地將受到更加嚴格的管控。這符合北京的區(qū)域特點。未來這些地王項目只能建設(shè)成為高端項目獲益?！?br>

中國社會科學院金融所銀行研究室主任曾剛對記者預測說：“由于房地產(chǎn)市場的局部特性較強，一線城市樓市和其他城市市場有明顯差異。我認為未來一線市場房地產(chǎn)資產(chǎn)價格會相對穩(wěn)定，但是其他城市還有下探空間。同時資本市場與房地產(chǎn)市場處于同一系統(tǒng)內(nèi)，因此股票市場下跌有可能影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定?！辈贿^，這位官方智囊機構(gòu)的高級經(jīng)濟學家認為，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，且對普通人來說價格較貴。該兩個因素注定該行業(yè)長期內(nèi)依然是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

房企看多一二線市場

而拋開宏觀因素，企業(yè)自身對于產(chǎn)生原料的渴求也不容忽視。這種需求甚至被視為近期頻出地王的關(guān)鍵內(nèi)因。

在近10天的時間里，中鐵建與方興地產(chǎn)聯(lián)合體以50.25億元的總價，1.86萬平方米公租房的代價拿下豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村地塊。保利首開聯(lián)合體也在9月2日以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區(qū)域紀錄成為“雙料地王”。9月8日，龍湖地產(chǎn)(龍湖?時代天街 龍湖?香醍溪岸)與保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)、首開地產(chǎn)組成拿地聯(lián)合體，以42.5億元總價，競得北京市東壩南區(qū)地塊。9月9日，懋源地產(chǎn)以總價29.4億元摘得朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地，并配建9.6萬平方米異地保障房，該地塊的溢價率已經(jīng)達到50%。外界計算保障房部分額外成本預計為9.6億元，樓面價高達5.26萬元/平方米。

除了懋源地產(chǎn)以外，摘得地王項目的買家非富即貴。其中有央企、央企子公司、國企以及一線上市房企。上述某拿地企業(yè)的內(nèi)部人士對記者置評說：“最近拍出的地王項目都處于較為成熟的區(qū)域內(nèi)，比如孫河地塊。以前的中央別墅區(qū)核心在天竺區(qū)域附近，現(xiàn)在隨著擴大和移動，孫河已經(jīng)成為新的別墅區(qū)核心。”

盡管在北京賣地要付出高昂的代價，但是這對一些企業(yè)來說是形勢所迫?！坝行┠玫赝蹴椖康钠髽I(yè)在北京已經(jīng)沒有項目了，所以必須要拿地建設(shè)?！彼f，即便面粉再貴，也要買來做面包：“如果沒有項目將會失去在北京的市場地位。而且如果沒有土地，那么原本項目上的人也會被大量閑置?！?br>

上述中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長對記者說：“這些拿地王的企業(yè)并不缺錢。他們看中的是北京土地資源的稀缺性。所以對比各種因素來說，我認為企業(yè)對于自身資源的配置是更為關(guān)鍵的原因。”

他透露說，北京整體規(guī)劃戰(zhàn)略會擠壓一部分低端產(chǎn)業(yè)溢出，但其空出的土地將主要用于建設(shè)設(shè)施、綠化等項目。因此可交易土地的供給不會明顯增加。此外他并不認為人口調(diào)控會對土地稀缺性帶來影響：“雖然北京正在進行人口調(diào)控，但是這并非一朝一夕的工作。這需要非常長的時間來完成。同時人口調(diào)控是高級人才流入，普通人才流出的更替過程。高級人才的進入也會讓北京的房地產(chǎn)資源更加緊迫?！?br>

中原地產(chǎn)統(tǒng)計認為2015年至今全國20大標桿房企一二線拿地面積占比65.9%，全面回歸重點城市。從成交建筑面積看，標桿房企在一線城市占比高達12.4%。這兩大指標均處于歷史最高紀錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉記者評論說，最近市場升溫后，一二線土地出現(xiàn)供應，房企積極爭搶。地王依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多情緒。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對記者預計，北京、上海等地頻繁出現(xiàn)的地王項目通常會牽動周邊市場甚至整個城市的樓市。

他認為，“地王”樓盤一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價，只要“地王”樓盤推盤成交，會導致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會帶來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場價格整體上走高。“在9月和10月的傳統(tǒng)交易旺季，地王出現(xiàn)會使得北京上海量價齊升。而且公眾普遍具有追漲殺跌的交易心態(tài)。”