導(dǎo)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家,投行專家,販夫走卒,似乎人人都是房地產(chǎn)專家,都喜歡預(yù)測(cè)房?jī)r(jià),有的年年詛咒房?jī)r(jià)腰斬,房地產(chǎn)崩盤,他們聲稱,中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重,遲早崩盤,他們經(jīng)常獲得喝彩聲。似乎他們代表了民意,是為平民鼓與呼?？墒欠彩窍嘈潘麄兊娜?沒(méi)有不后悔的;也有人認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)不高,長(zhǎng)期看,還得上漲。他們常常受到攻擊,被認(rèn)為是“人民公敵”?？墒?他們似乎是正確的。下面就一起來(lái)看看吧!

房?jī)r(jià)為什么高!

有人說(shuō),中國(guó)房?jī)r(jià)有其特殊性,哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)沒(méi)有特殊性呢?但是,價(jià)格終究是經(jīng)濟(jì)理論可以解釋的,最終還是由供求決定。需求:只有買房才能保值增值?!

北京的市區(qū),被界定為五環(huán)以內(nèi),在這個(gè)區(qū)域內(nèi),要有黨政機(jī)關(guān)、部隊(duì)、事業(yè)單位、大中小學(xué)、綠化消防公園等等公用地,可供建設(shè)住宅的用地是有限的。供求差額巨大。當(dāng)本地人和外地人,甚至全世界的人,都爭(zhēng)相來(lái)北京買房的時(shí)候,房?jī)r(jià)的上漲,是必然的。什么溫州炒房團(tuán)、山西和煤老板炒房團(tuán)的故事,能演繹出來(lái)的,不是沒(méi)有一點(diǎn)由頭的。

從1998年到現(xiàn)在,可以說(shuō),凡是買了房子的人,沒(méi)有后悔的,如果說(shuō)有后悔,就是后悔買的晚,買的少,凡是沒(méi)有買的,都悔不當(dāng)初。榜樣的力量是無(wú)窮的,事實(shí)勝于雄辯,只有買房才能保值增值,是富人們的共識(shí)。

在2009年5月之前,北京四環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià),大約只有1.5萬(wàn)元左右,到了下半年,就翻番了。1.5萬(wàn)只能在昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)買。在2009年上半年買了房和沒(méi)有買房的人,就是冰火兩重天的生活,幾乎是城鄉(xiāng)差別。

當(dāng)然,即使是錢不夠多的人,只要抓住機(jī)會(huì),借助銀行抵押貸款,也能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。在2009年早些時(shí)候,買房的首付只要20%,利率還可以打7折。這部分人,被稱為房奴,因?yàn)槠浜蟮拇蟛糠质杖?都要交給銀行還貸款,不過(guò),他們是痛并快樂(lè)著的。房?jī)r(jià)的上漲,房子的升值,他們的總資產(chǎn)還可以增加。

當(dāng)然,富人熱衷買房置地,也有文化上的原因,安土重遷,安居樂(lè)業(yè),居者有其屋,都是農(nóng)耕民族的文化基因,這一點(diǎn),西方人卻是喜歡遷徙的,美國(guó)就是英國(guó)人向新英格蘭進(jìn)軍的結(jié)果。

供給:既有開(kāi)發(fā)商,也有政府

房?jī)r(jià)在短期,取決于需求,在長(zhǎng)期,也就是趨勢(shì)上,取決于供給,因?yàn)樵陂L(zhǎng)期,競(jìng)爭(zhēng)比較充分,如果某個(gè)行業(yè)賺錢多,會(huì)引起蜂擁進(jìn)入,而賠錢了,會(huì)引起開(kāi)發(fā)商退出。所以,房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期反應(yīng)的是成本。

房子的成本包括三部分:地價(jià),也就是開(kāi)發(fā)商拿地的成本;建安費(fèi),建筑安裝等等的支出;稅費(fèi),政府各部門收取的稅收和其他費(fèi)用。

從供給角度,在正常情況下,房?jī)r(jià)就是以上三項(xiàng)成本,再加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率,是波動(dòng)的,一般是10%,高的時(shí)候是20%甚至更多。

如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲,一定是成本過(guò)高造成的。

成本的第一項(xiàng)是地價(jià)

地價(jià)就是土地出讓金。在住房改革前,房子都是政府蓋的,土地是通過(guò)免費(fèi)的劃撥方式獲得。改革后,開(kāi)發(fā)商一律國(guó)土資源部門主持下,通過(guò)“招拍掛”,也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開(kāi)發(fā)權(quán)。拍賣的資金,也就是著名的“土地出讓金”,進(jìn)入地方政府的財(cái)政專戶。

盡管法律是城市土地是國(guó)有的,但是,其實(shí)際的所有者,是地方政府。據(jù)說(shuō),地方政府靠賣地籌集資金,是受了香港地方政府的影響,土地出讓收入,是港府的主要收入部分。城市土地,具有稀缺性。伴隨城市化過(guò)程,農(nóng)村人口向城市流動(dòng),小城市向大城市流動(dòng),最后就會(huì)出現(xiàn)超大城市,就目前來(lái)說(shuō),中國(guó)出現(xiàn)的超大城市還不多,將來(lái)勢(shì)必出現(xiàn)真正的超級(jí)大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng),是造成地價(jià)進(jìn)而房?jī)r(jià)高的基礎(chǔ)性因素。

成本的第二項(xiàng)是建安費(fèi)

這個(gè)包括七通一平、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝使用費(fèi)、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這部分成本,大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。

成本的第三項(xiàng)是政府各部門收取的稅費(fèi)

稅收有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加(是營(yíng)業(yè)稅的附加)、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

政府收取的費(fèi),各地有差別,明目五花八門,比如渣土費(fèi)、人防費(fèi)、中學(xué)增建費(fèi)、舊城改造費(fèi)、公建地費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)、城市綠化費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、散裝水泥限袋費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)察費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、外省承包工程管理費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、預(yù)算費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、專家評(píng)審費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)、城市建通集資、治安費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)、街道管理費(fèi)、計(jì)劃生育管理費(fèi)等等。

據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平估計(jì),大約有12項(xiàng)稅,56項(xiàng)費(fèi)。幾乎每個(gè)政府部門,都有一項(xiàng)收費(fèi),房子成了唐僧肉。政府性稅費(fèi)占房?jī)r(jià)(非成本,因?yàn)槎愘M(fèi)大部分是按照房?jī)r(jià)收取的,比如營(yíng)業(yè)稅)的70%左右。

總結(jié)

明白了房?jī)r(jià)的構(gòu)成,就不難理解,為什么2010年以來(lái),在被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下,在萬(wàn)眾喊打的聲浪中,一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)只是輕微下跌,這是利益使然。土地出讓金不降低,而且還在上升,稅費(fèi)一項(xiàng)不減,成本基本不變,房?jī)r(jià)安能下降?