■ 樓市觀察

　　雖然當(dāng)前全國(guó)商品房銷售已經(jīng)復(fù)蘇，但更加重要的指標(biāo)“房地產(chǎn)開發(fā)投資”卻仍未好轉(zhuǎn)，明顯低于固定資產(chǎn)投資增幅，仍在拖經(jīng)濟(jì)后腿。

　　雖然“十一”之前樓市迎來(lái)兩大利好消息：一是非限購(gòu)城市首套房商貸首付比例最低降至25%；二是10月8日起全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，但這些利好政策卻沒(méi)能刺激三四線城市樓市升溫。另外，無(wú)論是去年“930”新政還是今年“330”新政，都沒(méi)有使三四線城市樓市回暖。

　　而房地產(chǎn)企業(yè)的每況愈下也佐證著樓市困境。據(jù)媒體報(bào)道，進(jìn)入十月，各個(gè)上市公司的三季報(bào)逐漸開始披露，在業(yè)績(jī)預(yù)告中，多家房企敲響了虧損的警鐘。截至10月12日，滬深兩市共有30家上市房企公布了2015年三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告,其中,15家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損，凈利潤(rùn)下滑企業(yè)達(dá)14家，占比近五成。

　　中國(guó)樓市是政策市，這點(diǎn)是多數(shù)人認(rèn)同的。但大家也必須清楚，政策不是萬(wàn)能的，比如去年以來(lái)三四線城市的地方政府救市挺賣力的，但市場(chǎng)仍然復(fù)蘇乏力。再如，一線城市限購(gòu)限貸限外都沒(méi)有放開，但房?jī)r(jià)依然雄赳赳、氣昂昂。

　　2014年至今，全國(guó)樓市降溫之后，政策出現(xiàn)不斷出現(xiàn)放松基調(diào)。限外令松綁，不再限制境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)自用房，不再限制個(gè)人在大陸需工作生活滿一年，才能購(gòu)自住房。公積金新政更是不斷放低門檻，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。等于說(shuō)直接把此前的“3.30新政”中的公積金政策推翻了，短短半年之內(nèi)就更新，急促心態(tài)可窺一斑。

　　而今年9月30日的新政更可見(jiàn)，在對(duì)購(gòu)房需求影響最大的房貸政策環(huán)節(jié)，可謂“窮追猛打”式的放松。

　　從短期看，2014年全國(guó)樓市普遍降溫，自住需求萎縮，同時(shí)也壓制了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的是熨平市場(chǎng)周期性波動(dòng)，所以持續(xù)放松調(diào)控，合情合理。從長(zhǎng)期看，新一屆執(zhí)政者更加強(qiáng)調(diào)“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，放松或取消限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外等行政管制措施，逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)是房地產(chǎn)政策的總體原則。

　　就短期而言，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)非常需要房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，雖然當(dāng)前全國(guó)商品房銷售已經(jīng)復(fù)蘇，但更加重要的指標(biāo)：房地產(chǎn)開發(fā)投資，卻仍未好轉(zhuǎn)，前8個(gè)月增幅已持續(xù)下滑至4%以上，明顯低于固定資產(chǎn)投資增幅，仍在拖經(jīng)濟(jì)后腿。

　　決定政策變化的首要邏輯是，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)（GDP增速穩(wěn)定在7%，不再繼續(xù)下滑）之前，國(guó)家層面的房地產(chǎn)政策不會(huì)收緊。次要邏輯是，在房?jī)r(jià)明顯上漲之前（由一線城市擴(kuò)散至二三線），國(guó)家層面的房地產(chǎn)政策保持平穩(wěn)，甚至進(jìn)一步寬松，而樓市復(fù)蘇乏力的三四線城市，將加碼救市。所以，展望未來(lái)，至少今年四季度和明年上半年，政策依然會(huì)延續(xù)寬松。