從技術(shù)層面上看,鑒于各地公積金長期封閉運(yùn)行,各自的數(shù)據(jù)庫建立、審批流程信息化均存在較大差異,短時間內(nèi)實現(xiàn)信息快速溝通、協(xié)調(diào)難度頗大;從需求層面看,目前大城市的公積金利用率很高,歸集資金其實已用得差不多。而對于公積金使用率相對較低的三四線城市來說,由于流動人口不多、居民收入水平不高,再加上目前購房投資風(fēng)險上升,難以看到更多的外溢性投資需求。

公積金無法異地貸款的問題,困擾著許多有異地購房需求的人。近日,住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合出臺《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》(下稱“通知”)明確,10月8日起全面推行住房公積金異地貸款。

其實,從去年開始,住建部、財政部、央行就發(fā)文要求各地實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù),并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。10月8日出臺的通知更是進(jìn)一步推動了這一政策的落實。

不過,在專家看來,由于各地公積金長期封閉運(yùn)行,導(dǎo)致信息、數(shù)據(jù)不互通以及繳納規(guī)定的不同,這些都將成為異地互貸的障礙。目前各省已陸續(xù)表示,正在制定本地區(qū)互貸政策,如無全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),政策的順利落地就存在難點。

“異地購房暫不能申請我市公積金貸款?！苯?《國際金融報》記者就公積金異地貸款政策咨詢了上海、北京的公積金管理中心時得到上述答復(fù)。有專家認(rèn)為,公積金異地貸款的全面推廣確實存在一定難度。

多地嘗試多年

《通知》提出,繳存城市公積金中心負(fù)責(zé)審核職工繳存和已貸款情況,向貸款城市公積金中心出具書面證明,并配合貸款城市公積金中心核實相關(guān)信息。

貸款城市公積金中心及受委托銀行負(fù)責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作,并承擔(dān)貸款風(fēng)險。

事實上,早在《通知》出臺前,已有部分省份開始執(zhí)行公積金異地貸款政策。從2015年7月24日起,廣東省9個城市(包括東莞、廣州、珠海、佛山、江門、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn))之間實現(xiàn)了住房公積金異地互貸業(yè)務(wù)。

除同省異地互貸外,跨省異地貸款也在局部地區(qū)實施。今年2月,武漢、長沙、南昌、合肥四省會城市市長共同簽署了《合肥綱要》,約定四城市實施住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù);職工在就業(yè)地繳存公積金,在戶籍地購買自住住房的,可向戶籍地公積金管理中心申請公積金住房貸款。

在一線城市中,雖然北京目前表示居民異地購房不能申請北京的住房公積金貸款,但北京住房公積金管理部門已于9月發(fā)布《關(guān)于向外省市住房公積金管理中心出具住房公積金繳存證明的通知》,明確公積金異地貸款開具住房公積金繳存證明的流程。

然而,政策的實施并沒有預(yù)想中順利。住建部公積金監(jiān)管司司長張其光曾表示,各地住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡。

“大中城市公積金歸集跟不上貸款發(fā)放速度,出現(xiàn)‘錢緊’、‘錢荒’?！睆埰涔庹f,另一方面,部分城市貸款條件卻過嚴(yán),發(fā)放率較低,削弱了公積金制度的互助作用。

新政執(zhí)行難

在專業(yè)人士看來,公積金異地貸款在全國推廣確實存在難度。

“一直以來,各地公積金長期封閉運(yùn)行,導(dǎo)致各地的數(shù)據(jù)信息并不互通,而且各地的繳納規(guī)定、額度也有所不同,這些都將成為異地互貸的障礙?！钡卵缸稍兎康禺a(chǎn)分析師陳媛告訴《國際金融報》記者。

上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰也對媒體表示,“公積金異地貸款業(yè)務(wù)的執(zhí)行層面還有難度,雖然住建部解決了公積金異地信息的互相認(rèn)定和查詢的問題,但是各地公積金是分別管理,住建部沒有一個機(jī)構(gòu)可以集中調(diào)配。”

陳杰進(jìn)一步指出,住建部并沒有所謂政策性住房銀行,類似商業(yè)銀行的總行機(jī)構(gòu),各地公積金的資金不能自由流通。

深圳市住房政策研究中心高級研究員李宇嘉直言,住房公積金的管理在各個城市手中,一些小城市的管理者不愿意占用本地公積金資金,支持一些人到大城市投資購房。因為公積金的用途還包括保障房建設(shè)、大病救治等用途,而公積金又是相對低成本的資金,這些地方管理者沒有動力支持異地貸款。

事實上,一些即便已開始執(zhí)行公積金異地互貸政策的城市,在執(zhí)行政策時仍額外附加條件,為異地貸款設(shè)定門檻。如河北某市規(guī)定,向當(dāng)?shù)毓e金部門申請公積金異地互貸者必須是符合該市各級政府高層次專業(yè)人才引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的職工。

一位上海公積金管理中心的工作人員告訴記者,公積金異地貸款流程非常復(fù)雜,涉及繳存城市開出證明,貸款城市進(jìn)行審核審批,雖然《通知》中提出要簡化程序,但是由于各地公積金數(shù)據(jù)和個人信息并沒有完全互通,兩地之間的手續(xù)流程要互相確認(rèn),勢必拉長辦理時間。

“就算公積金異地貸款手續(xù)徹底被簡化,一些二手房業(yè)主和開發(fā)商能否接受這種貸款方式也成為一項難題?！币晃环康禺a(chǎn)分析人士告訴記者。

影響樓市有限

“最近有非常多的外地戶口的購房者來詢問公積金異地貸款的相關(guān)事宜?！毙±钤谏虾ｉh行區(qū)的一家中介公司工作,他告訴記者,新政發(fā)布后,打電話來咨詢的人絡(luò)繹不絕。

不僅是在上海,近期,河北、北京、廣州等多個省市通過網(wǎng)絡(luò)或電話咨詢住房公積金異地貸款的市民明顯增多。在專家看來,隨著人口的遷移和多地流動,公積金異地貸款的需求十分旺盛。

進(jìn)入第三季度以來,全國樓市回暖跡象日趨明顯。中國指數(shù)研究院10月1日發(fā)布的《2015年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示,今年9月,深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士說,除一二線城市房屋成交量環(huán)比上升外,三線城市也出現(xiàn)了“解凍”跡象。

在樓市量價齊升的背景下,公積金異地貸款的需求或?qū)⑦M(jìn)一步增加。而公積金貸款利率優(yōu)勢更可令其市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大。住房公積金當(dāng)前貸款利率為:5年以下(含5年)2.75%,5年以上3.25%;而商業(yè)貸款利率多在4%以上。

更直觀地來看,以30年期100萬元貸款為例,公積金貸款與商業(yè)貸款總支付利息差額超過30萬元。

知名房產(chǎn)專家、評論員丁建剛對媒體表示:“雖然一二線城市今年上半年到現(xiàn)在復(fù)蘇的情況比較明顯,但是三四線城市復(fù)蘇仍然比較低迷,出臺這樣的政策有利于穩(wěn)定和支持住房消費、提振樓市的信心。”

不過,也有分析人士認(rèn)為,雖然此項政策可能會對樓市產(chǎn)生一些正面影響,但是影響有限。陳媛指出,在國內(nèi),并不是所有人都能夠繳存公積金,用公積金貸款買房的人僅占很小一部分。

另外,據(jù)記者了解,公積金貸款的申請者多為工薪階層,屬于剛需購房群體。在一線城市房價仍處于高位徘徊的大背景下,剛需群體無資金實力負(fù)擔(dān)高房價。

相對而言,新政或利好三四線城市?！霸谝欢€城市繳存公積金但買不起當(dāng)?shù)刈≌哪贻p人,可能會回原籍購買。所以對于三四線城市來說,這是利好的一面?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。