此前,常州曾在全國率先探索經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼、公租房社會(huì)化收儲(chǔ),此次試水公租房共有產(chǎn)權(quán),經(jīng)過省住建廳批準(zhǔn),將為省內(nèi)其他地區(qū)積累經(jīng)驗(yàn)。

在全國率先推出經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)的淮安,眼下也正將共有產(chǎn)權(quán)思路向公租房領(lǐng)域推進(jìn),雖未列入省內(nèi)試點(diǎn),但步子卻稍早于常州。

快速回收資金再投入,持續(xù)解決群眾住房難

此次,常州從政府集中建設(shè)的保障房小區(qū)金潤家園拿出1220套公租房用于試點(diǎn),面積45―69平方米,售價(jià)為政府核定價(jià)打九折。保障對象首次購買產(chǎn)權(quán)份額不低于50%。首次購買產(chǎn)權(quán)5年后,可上市交易,屆時(shí)須按計(jì)稅價(jià)與政府按產(chǎn)權(quán)比例分成。

不過坊間更關(guān)注常州試水公租房共有產(chǎn)權(quán)的緣由。此前,經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)早已探索,但公租房產(chǎn)權(quán)屬性與經(jīng)適房不同,“公租房”定位在“租”,產(chǎn)權(quán)在政府,而經(jīng)適房保障方式為售,產(chǎn)權(quán)在保障對象。公租房改租為售,是否有違初衷?

對此,常州主管部門回應(yīng)稱,此舉是為提高公租房的資產(chǎn)使用率,政府投入和回收的住房保障資源可持續(xù)用于解決群眾住房難?！俺鍪酃夥克觅Y金,將全額繳入住房保障資金專戶,實(shí)行"收支兩條線"管理,專項(xiàng)用于住房保障。”常州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長吳玲忠說。

快速回收資金再投入,對緩解各地保障房建設(shè)資金瓶頸,不失為可取路徑。省住建廳住房保障處副處長汪享生介紹,之前常州、南京等地均有意試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán),但考慮到南京房價(jià)高,公租房承租人購買部分產(chǎn)權(quán)比較困難,而常州房價(jià)較低,所以省里選擇常州先行試點(diǎn)。

公租房共有產(chǎn)權(quán),淮安早走一步

“共有產(chǎn)權(quán)”的概念8年前發(fā)端于淮安,其經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)驗(yàn)已在多地推廣。去年3月,淮安被列為全國6個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市之一,記者查閱當(dāng)年9月《淮安市共有產(chǎn)權(quán)住房申購管理實(shí)施細(xì)則(試行)》時(shí)發(fā)現(xiàn),淮安其實(shí)早于常州提出公租房共有產(chǎn)權(quán)的思路。

統(tǒng)計(jì)顯示,淮安已建成公租房3004套,目前1503套已承租。該市保障性住房建設(shè)管理中心主任劉遠(yuǎn)勝介紹,淮安公租房共有產(chǎn)權(quán)房擬定的思路是“先租后售”,即在承租滿兩年后,按出資不低于60%申請購買,形成共有產(chǎn)權(quán)住房。推行這一政策,也是出于實(shí)際需求。有的困難家庭在公租房里一住就是幾年,習(xí)慣了,就不想再動(dòng)。轉(zhuǎn)租為賣的思路由此而生。

“如果這么多公租房全賣出去了,政府就能盤活積壓資產(chǎn),回籠大量資金,開始下一輪保障房建設(shè),形成良性循環(huán)。”劉遠(yuǎn)勝坦言。而這,與常州的出發(fā)點(diǎn)不謀而合。

2007年以來,淮安市區(qū)共向1164戶家庭供應(yīng)經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)房,其中265戶家庭增購政府產(chǎn)權(quán),共回籠資金1387.5萬元。如能同時(shí)以公租房共有產(chǎn)權(quán)形式加快資金回籠,對緩解地方政府資金緊張無疑將更為有效。

1503戶承租戶無一想買,這是為什么

雖然是依據(jù)實(shí)際需求出臺(tái)的政策,但市場對公租房共有產(chǎn)權(quán)政策反應(yīng)平淡。記者發(fā)稿時(shí),淮安1503戶承租家庭中,還沒有一戶有買房的想法。“一單申請也沒收到!”劉遠(yuǎn)勝坦言。常州市場對此反應(yīng)也并不積極。

家住淮安福星花園的趙女士,2012年12月通過公開搖號承租了一套二室一廳的公租房。聽說現(xiàn)在有了新政策,租滿兩年就可以買下來時(shí),她第一反應(yīng)是“這倒是好,手里有錢的,可以買,也可以出去到市場上去買;沒錢的,就繼續(xù)租,多了一個(gè)選擇”。

記者問她會(huì)不會(huì)買,趙女士坦言買不起?！安灰f全部買下來,就是單買屬于個(gè)人的六七成產(chǎn)權(quán),也要十萬以上。這個(gè)錢,對普通家庭來說不難,但對我這種打零工的來說,哪掏得出來?！?/p>

趙女士這種情況具有代表性。劉遠(yuǎn)勝說,“這些承租戶本身較為拮據(jù),再過個(gè)幾年,有一定積攢了,購買欲望才能逐步得到釋放?！?/p>

改租為售政策遇冷的原因其實(shí)很簡單,租金便宜,買不如租。此前,常州公租房最長租期為5年,租金為市場租金的65%,在承租一定年限后承租戶方有一定資本積累,一上來就買,顯然不太現(xiàn)實(shí)。再者,常州房價(jià)在省內(nèi)相對平實(shí),雖公租房售價(jià)打9折,但與市場價(jià)相比優(yōu)勢并不明顯,所以政策一時(shí)還難以喚起市場熱情。同理,淮安公租房承租者承租兩年后,能買得起房的人應(yīng)也是少數(shù),大家難免存在觀望和遲疑心理。

另需指出的是,這幾年各地加大住房保障力度,加之常州、淮安住房自有率已很高,所以市場對于公租房的需求已不太旺盛。一方面,公租房供應(yīng)充裕;另一方面,需求增長已乏力,靠有限的租金回收成本,過程更為緩慢,政府資產(chǎn)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加劇,如今借出售化解矛盾,但有限的需求仍難支撐起可觀的資金回收。

共有產(chǎn)權(quán)房是住建部倡導(dǎo)的保障房發(fā)展方向之一。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊曾表示,通過共有產(chǎn)權(quán)方式,可使部分群眾通過自己支付一部分錢解決住房問題;同時(shí)規(guī)范現(xiàn)有經(jīng)適房和限價(jià)商品房制度,以遏制購置型保障房領(lǐng)域的牟利空間,使得房子購買后主要用于解決居住問題,而非投機(jī)牟利。

公租房嘗試共有產(chǎn)權(quán),此前并不在住建部視野之內(nèi),但無論如何,實(shí)踐應(yīng)是最好的試金石。