豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊拍出了7.5萬(wàn)/平方米的天價(jià)!刷新兩年前東三環(huán)農(nóng)展館地塊的單價(jià)紀(jì)錄。10月20日的消息,徹底點(diǎn)燃今年持續(xù)已久的豐臺(tái)熱。

　　作為北京城六區(qū)之一,豐臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一直平淡無(wú)奇,區(qū)域熱度甚至不如相鄰的大興亦莊、舊宮區(qū)域,然而,今年以來(lái),隨著一個(gè)個(gè)天價(jià)地塊接連出爐,一個(gè)個(gè)天價(jià)項(xiàng)目接連入市,“不溫不火”的豐臺(tái)讓整個(gè)京城樓市為之側(cè)目。樊家村地塊的拍出,讓豐臺(tái)徹底成為北京樓市的最熱區(qū)域,業(yè)內(nèi)人士直呼“豐臺(tái),瘋了”。

　　回顧豐臺(tái)樓市發(fā)展軌跡,豐臺(tái)走熱并非今年才出現(xiàn),早在2013年,隨著龍湖、泰禾、華潤(rùn)等品牌開(kāi)發(fā)商接連進(jìn)駐,豐臺(tái)土地價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始不斷攀升,豐臺(tái)區(qū)域的西局、白盆窯、石榴莊等區(qū)域地塊無(wú)一不受到房企爭(zhēng)搶。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì),隨著豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)始熱銷,豐臺(tái)市場(chǎng)價(jià)格洼地越來(lái)越被挖掘。

　　□土地

　　豐臺(tái)掀起搶地?zé)岢?/p>

　　“以前在北京拿地,喝了酒就敢去拿,現(xiàn)在拿地,需要吃了藥才敢去?！?0月20日下午,在豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),參與競(jìng)拍拿地的某開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士笑稱。

　　北京供地稀缺疊加房企重倉(cāng)一線城市的雙重影響之下,北京土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí),地價(jià)更是節(jié)節(jié)攀升,作為城六區(qū)一員的豐臺(tái)在近期的土地出讓中“出盡風(fēng)頭”。

　　10月20日下午,豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段,作為日前炙手可熱的區(qū)域,豐臺(tái)該宗地受到了眾多房企的關(guān)注。據(jù)記者了解,該宗地的建筑規(guī)模為20.38萬(wàn)平方米,起始價(jià)達(dá)到了33億元。雖然價(jià)高,但參與者眾,有兩家聯(lián)合的,有三家聯(lián)合的,也有單槍匹馬的。

　　據(jù)記者了解,葛洲壩、龍湖+首開(kāi)+保利、中糧+天恒+首創(chuàng)、萬(wàn)科+金融街、中國(guó)金茂、金地、中鐵建、中鐵置業(yè)等悉數(shù)到場(chǎng),且互不相讓,整個(gè)叫價(jià)環(huán)節(jié)節(jié)奏很快,半個(gè)小時(shí)即經(jīng)過(guò)了73輪角逐,龍湖聯(lián)合體以49.5億觸頂合理土地價(jià)格上限。在隨后的公租房面積較量階段,又歷經(jīng)了31輪“貼身肉搏”,“單槍匹馬”的葛洲壩報(bào)出3.1萬(wàn)平米成功競(jìng)得該地塊,算上標(biāo)書(shū)中要求的1萬(wàn)平米的配建,共計(jì)需配建4.1萬(wàn)平米公租房。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算,商品房住宅部分樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)/平方米,該價(jià)格甚至超過(guò)了農(nóng)展館,可以說(shuō)是北京住宅類的樓面價(jià)歷史最高。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示,預(yù)計(jì)售價(jià)將在15萬(wàn)平方米左右。

　　包括上述宅地,截至目前,四季度以來(lái)的土地成交熱潮中,豐臺(tái)區(qū)域已經(jīng)成交了四宗地,另外三宗商業(yè)性質(zhì)用地中,一宗落入中鐵置業(yè)囊中,另外兩宗被方興和碧桂園聯(lián)合體摘得。值得一提的是,無(wú)論宅地還是商業(yè)用地,豐臺(tái)區(qū)域地塊均經(jīng)歷了激烈的角逐。

　　事實(shí)上,從2013年開(kāi)始,豐臺(tái)土地市場(chǎng)的火熱讓豐臺(tái)區(qū)域備受關(guān)注。2013年夏家胡同地塊成交樓面價(jià)達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米,2014年西局地塊樓面價(jià)突破6萬(wàn)元/平方米,而今年成交的玉泉營(yíng)、白盆窯、石榴莊等區(qū)域地塊無(wú)一不受到房企爭(zhēng)搶。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),自2014年至今,豐臺(tái)區(qū)域24宗地塊,截至目前,已經(jīng)有部分地塊入市。

　　任啟鑫表示,豐臺(tái)區(qū)發(fā)展的落后使得該區(qū)域住宅供需長(zhǎng)期處于城六區(qū)的末尾,甚至不敵部分近郊區(qū)域。但是隨著北京城區(qū)住宅用地的不斷減少,住宅市場(chǎng)的不斷外擴(kuò),豐臺(tái)區(qū)五環(huán)內(nèi)大量可供開(kāi)發(fā)的地域成為土地市場(chǎng)當(dāng)中最后一批“熱土”。從宅地成交情況來(lái)看,自去年開(kāi)始豐臺(tái)區(qū)土地市場(chǎng)成交開(kāi)始出現(xiàn)明顯增多,其中西局、榴鄉(xiāng)橋等地塊成交樓面價(jià)更是屢創(chuàng)新高。由此,豐臺(tái)區(qū)在進(jìn)入供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域的同時(shí),其區(qū)域價(jià)格也將呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。

　　□新房

　　高端化已成主旋律

　　豐臺(tái)土地樓面價(jià)不斷走高,讓前期拿地布局的房企按捺不住內(nèi)心的高興。

　　一個(gè)有意思的插曲是,就在樊家村天價(jià)地塊出讓的第二天,與樊家村天價(jià)地塊一墻之隔的懋源地產(chǎn)釣云臺(tái)項(xiàng)目就召開(kāi)“釣遇未來(lái),云集中西――對(duì)話中國(guó)豪宅新價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),揭秘豪宅基因密碼”論壇。有業(yè)內(nèi)人士就笑稱,與新地王一路之隔的懋源?釣云臺(tái)將成為最大受益者。懋源地產(chǎn)相關(guān)人士表示,新成交的樊家村6號(hào)地印證了懋源進(jìn)入豐臺(tái)的前瞻性。2012年獲得釣云臺(tái)地塊,2013年又拿下夏家胡同地王。夏家胡同樓面價(jià)當(dāng)時(shí)只有4萬(wàn)元/平方米。2014年,伴隨龍湖、泰禾進(jìn)入西局拿地,豐臺(tái)樓面價(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。

　　10月18日釣云臺(tái)剛剛公示預(yù)售證,4棟樓均價(jià)都在10萬(wàn)元/平方米以上,最高的一棟樓均價(jià)超過(guò)13萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新地王的成交將鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人雙方的信心。

　　除了釣云臺(tái)外,據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,繼龍湖西宸原著、方莊公館入市之后,今年10月豐臺(tái)區(qū)包括釣云臺(tái)、天恒金融街公園懿府、福海棠華苑等3個(gè)普宅項(xiàng)目以及魯能?釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館、中奧廣場(chǎng)首站兩個(gè)商住項(xiàng)目扎堆入市,入市項(xiàng)目的數(shù)量?jī)H次于大興區(qū)排全市第二。頻繁入市的高價(jià)地,讓豐臺(tái)在售新盤(pán)價(jià)格水漲船高并迎來(lái)了熱銷旺季。

　　10月17日,位于南四環(huán)外的天恒金融街公園懿府迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)。記者獲悉,項(xiàng)目當(dāng)日共推出266套房源,去化率超八成,單盤(pán)單日銷售額超10億元。項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)也迎來(lái)許久未見(jiàn)的搖號(hào)選房的火爆場(chǎng)面。據(jù)悉,公園懿府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日共吸引了近400組客戶前來(lái)選房,從上午9點(diǎn)30分起,整個(gè)搖號(hào)選房過(guò)程一直持續(xù)到下午3點(diǎn)30分。在首期迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”之后,公園懿府項(xiàng)目還將在11月再加推一批房源,但據(jù)銷售人員介紹,屆時(shí)售價(jià)也將有一定幅度上漲。

　　位于西三環(huán)的龍湖西宸原著,繼6月別墅產(chǎn)品獲得10億元熱銷之后,10月24日,其推出的140-240平方米平層產(chǎn)品――西宸原著玉府,在蓄客僅一個(gè)月時(shí)間內(nèi),開(kāi)盤(pán)當(dāng)日所推產(chǎn)品全部售罄,又創(chuàng)10億元熱銷佳績(jī)。除此之外,位于南三環(huán)外的魯能?釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館,盡管單價(jià)高達(dá)8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米,但憑借小戶型低總價(jià)特點(diǎn)以及改變傳統(tǒng)生活方式的獨(dú)特設(shè)計(jì),在17日產(chǎn)品首次亮相的發(fā)布會(huì)上,仍然收到200多組客戶的排卡。

　　□二手房

　　業(yè)主心理現(xiàn)微妙變化

　　“我家門(mén)口出了北京地王,樓面價(jià)都7.5萬(wàn)了,可我家的房子才4萬(wàn)出頭?！奔易∪f(wàn)年花城的李小姐(化名)說(shuō)。

　　據(jù)記者了解,該項(xiàng)目臨近日前成交的豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地王,首經(jīng)貿(mào)地鐵站附近某門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者,個(gè)別業(yè)主的心理確實(shí)有微妙的變化,“昨天有個(gè)業(yè)主過(guò)來(lái)說(shuō),他的房子肯定要漲,和那個(gè)地王就隔了一條路?！?/p>

　　不過(guò),大部分掛牌出售的二手房業(yè)主更看重周邊的配套和已經(jīng)開(kāi)始賣的新房項(xiàng)目,“這個(gè)地是賣了,但什么時(shí)候賣房子還不知道,賣多少錢(qián)也不知道,我現(xiàn)在著急換房,所以也不會(huì)報(bào)太高的價(jià),還是市場(chǎng)價(jià),只是心里底氣足一點(diǎn)。”

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹告訴記者,截至目前,新晉地王樊家村地塊周邊熱門(mén)小區(qū)的成交均價(jià)有小幅上漲,但總體保持平穩(wěn)。大部分業(yè)主在報(bào)價(jià)方面也較為理性,借機(jī)抬高報(bào)價(jià)的現(xiàn)象很少見(jiàn),但身邊“地王”的出現(xiàn),也進(jìn)一步堅(jiān)定了業(yè)主對(duì)目前房屋定價(jià)的信心,進(jìn)一步議價(jià)的空間進(jìn)一步減小。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,雖然豪宅能夠?qū)χ苓厖^(qū)域的配套和規(guī)劃起到一定的改善作用,但對(duì)周邊中低端,尤其是偏低端社區(qū)的房?jī)r(jià)提升作用不大。在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下,未來(lái)地王頻出將成為新常態(tài),這些豪宅高端項(xiàng)目的落地,由于能夠使周邊的配套規(guī)劃逐步完善,周邊房?jī)r(jià)也將有所提升,但大幅上漲的可能性不大。

　　“除了拉升整體區(qū)域房?jī)r(jià)之外,隨著這些高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),區(qū)域的一些配套尤其是商業(yè)配套也會(huì)越來(lái)越發(fā)達(dá)?！奔易∝S臺(tái)西南馬家堡區(qū)域的王女士這樣告訴記者。

　　王女士認(rèn)為,這些年南城一直不被看好,主要就是因?yàn)槟线呠壍澜煌ú话l(fā)達(dá)、區(qū)域配套設(shè)施差,甚至很多地方都看不到什么配套,雖然近幾年這些問(wèn)題在逐漸發(fā)生變化,但還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善。地王頻繁出現(xiàn),也就意味著未來(lái)高端項(xiàng)目會(huì)頻出,而這些高端項(xiàng)目一定會(huì)給區(qū)域的一些配套建設(shè)帶來(lái)利好,這也是她最為關(guān)心的。

　　王女士告訴記者,她目前所居住的房子是2010年交付的,當(dāng)時(shí)買(mǎi)這套房也是基于對(duì)未來(lái)的一個(gè)預(yù)期,包括地鐵10號(hào)線的開(kāi)通以及附近兩個(gè)大型商場(chǎng)的投入運(yùn)營(yíng)。雖然是南三環(huán),但當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候附近幾乎沒(méi)有任何配套,“甚至連公交車都沒(méi)有,去地鐵站只能打黑車”,王女士說(shuō),在不到5年的時(shí)間里,配套逐漸得到豐富,房?jī)r(jià)也從當(dāng)初的不足2萬(wàn)元/平方米漲到現(xiàn)在的4萬(wàn)元/平方米以上。但對(duì)于80后的王女士來(lái)說(shuō),這樣的配套仍然顯得差強(qiáng)人意,“豐臺(tái)是城八區(qū),還是希望配套能夠更高端更時(shí)尚一些”。

　　□分析

　　項(xiàng)目?jī)r(jià)值比拼將成看點(diǎn)

　　受歷史因素的影響,豐臺(tái)區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度較為緩慢,另外加上地鐵線路貫通較晚,豐臺(tái)開(kāi)發(fā)程度甚至落后于大興、房山這類南部郊區(qū)。供應(yīng)的不足使得豐臺(tái)區(qū)成交持續(xù)難以突破,從豐臺(tái)區(qū)歷年住宅成交情況來(lái)看,該區(qū)域成交占比多年維持在10%以內(nèi),2014年與2015年占比更是低至3%。而近期區(qū)域項(xiàng)目的集中供應(yīng),使得該區(qū)域未來(lái)成交呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。

　　“作為城六區(qū)之一,豐臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一直平淡無(wú)奇,區(qū)域熱度甚至不如亦莊區(qū)域,主要原因是土地供應(yīng)節(jié)奏滯后?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開(kāi)發(fā)商接連進(jìn)軍西南市場(chǎng),豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升,數(shù)宗高價(jià)地開(kāi)始出現(xiàn)。2015年,豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)始熱銷,豐臺(tái)樓市越來(lái)越被認(rèn)可。

　　一位豐臺(tái)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,豐臺(tái)近期的土地?zé)狳c(diǎn)并非偶然,是基于幾年來(lái)的規(guī)劃和布局,隨著金融街南延、麗澤商務(wù)區(qū)崛起、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)等重大利好,豐臺(tái)的價(jià)值正在重新定義,一系列政策南傾都將為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售提供良好的基礎(chǔ)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至目前,北京樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的含居住類土地合計(jì)有30宗左右,其中有7宗出現(xiàn)在豐臺(tái)區(qū)域,包括之前的西局、夏家胡同、亞林西、石榴莊,均出現(xiàn)了多宗高價(jià)地。張大偉預(yù)計(jì),疊加昨天成交的地塊及未來(lái)的新宮高價(jià)地,預(yù)期豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個(gè)售價(jià)預(yù)期在8萬(wàn)-10萬(wàn)元的頂豪項(xiàng)目。

　　對(duì)于未來(lái)區(qū)域越來(lái)越多的高價(jià)項(xiàng)目,拿地只是開(kāi)始,項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開(kāi)始,北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為,現(xiàn)在的高端項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入到“價(jià)值比拼”的時(shí)代,人們會(huì)更多考慮到細(xì)節(jié),考慮到產(chǎn)品的品質(zhì),價(jià)值并不等于價(jià)格。這是開(kāi)發(fā)商們所共同面臨的新課題。

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)專家關(guān)于后期入市銷售的擔(dān)憂,有開(kāi)發(fā)商也表示,企業(yè)有自己的算賬邏輯。北京好的高端項(xiàng)目,都會(huì)有自己的出路,考驗(yàn)的只是豪宅開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。

　　懋源地產(chǎn)品牌推廣總監(jiān)赫蒙認(rèn)為,在新的市場(chǎng)背景下,新一代高端項(xiàng)目將進(jìn)入“定制時(shí)代”。豪宅基因一定是獨(dú)特的、創(chuàng)新的、全方位的。最重要的,豪宅開(kāi)發(fā)應(yīng)更細(xì)更深入更動(dòng)態(tài)地去研究客戶的種種需求。從開(kāi)發(fā)端講,就是要為細(xì)分的市場(chǎng)客群“定制”豪宅,拒絕復(fù)制。

　　據(jù)介紹,在釣云臺(tái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上,懋源地產(chǎn)就確定了“回歸家庭、參與生活”的開(kāi)發(fā)理念,以最大化契合當(dāng)下高端財(cái)富群體特別是京西客群的需求。

　　□專家觀點(diǎn)

　　◎亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

　　未來(lái)豐臺(tái)住宅市場(chǎng)將量?jī)r(jià)齊升

　　從豐臺(tái)區(qū)目前住宅配套情況來(lái)看,地鐵9號(hào)線、10號(hào)線等線路的貫通,使得區(qū)域交通環(huán)境大為改觀;醫(yī)療教育方面,天壇醫(yī)院等內(nèi)城醫(yī)院的外遷,優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)的打造使得區(qū)域內(nèi)醫(yī)療教育配套逐漸完善;此外麗澤商務(wù)區(qū)以及豐臺(tái)科技園兩個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集地已出現(xiàn)雛形,區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐開(kāi)始發(fā)力。居住環(huán)境的不斷提升以及區(qū)域“最后城區(qū)住宅”的稀缺性,使得該區(qū)域住宅在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

　　◎易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　抓住后續(xù)高端資源導(dǎo)入機(jī)會(huì)

　　如果從行政區(qū)劃來(lái)看,豐臺(tái)區(qū)屬于北京的市區(qū),所以后續(xù)很多資源依然會(huì)有繼續(xù)在此類區(qū)域聚集的可能。從這個(gè)角度看,房企進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā),實(shí)際上也是希望抓住后續(xù)的高端資源導(dǎo)入的機(jī)會(huì),積極進(jìn)行高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。因此,從目前實(shí)際情況看,豐臺(tái)的各類土地項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)率的現(xiàn)象。此外,由于部分區(qū)域此前已經(jīng)有了高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),房企也愿意進(jìn)行此類扎堆開(kāi)發(fā)的方式。從后續(xù)市場(chǎng)趨勢(shì)看,也會(huì)面臨一個(gè)大的土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格攀升的格局。更為重要的是,對(duì)于此類地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),如何吸引更多優(yōu)質(zhì)住戶的進(jìn)入,進(jìn)而對(duì)于板塊的高端化發(fā)展將有積極的作用。

　　◎中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　豐臺(tái)未來(lái)將有8-10個(gè)天價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)

　　隨著2013年,龍湖、泰禾等品牌開(kāi)發(fā)商接連進(jìn)軍西南市場(chǎng),豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升,數(shù)宗高價(jià)地開(kāi)始出現(xiàn),一直到2015年豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)始熱銷,市場(chǎng)價(jià)格洼地越來(lái)越被挖掘。從今年入市的豐臺(tái)8個(gè)項(xiàng)目看,均價(jià)在10萬(wàn)以上的就出現(xiàn)了3個(gè)。特別是上半年的明星項(xiàng)目龍湖西宸原著即將推出平層產(chǎn)品,近15萬(wàn)/平方米左右的定價(jià),進(jìn)一步明確了豐臺(tái)這一新興高端區(qū)的形象。預(yù)期區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個(gè)售價(jià)預(yù)期在8萬(wàn)-10萬(wàn)的頂豪項(xiàng)目。