中共中央政治局于12月14日召開會議，會議提出：要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

“房地產(chǎn)去庫存”和“農(nóng)民工市民化”兩大政策熱門詞，第一次被放在了一起。中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策、城市化進(jìn)程，在目前這個時間節(jié)點上完成了“會師”。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，決策層認(rèn)為，首要在于通過擴(kuò)大增量的住房消費以化解存量的過剩供給，以避免房地產(chǎn)的“堰塞湖”對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展可能帶來的風(fēng)險隱患。

增量的住房消費需求主要來自于“新市民”群體。這個群體的需求非常龐大，在近期主要體現(xiàn)為中央所提出的要解決“三個1億人”的問題，即促進(jìn)1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

新市民有住房消費需求，許多中小城市有相當(dāng)規(guī)模的商品住房庫存。如果這些需求與供給能有效對接，不僅能化解房地產(chǎn)庫存，避免潛在風(fēng)險，而且能改善新市民群體的居住條件。但在現(xiàn)有的住房制度框架中，這些需求與供給之間難以有效對接。

目前，城鎮(zhèn)住房制度改革只涉及擁有城鎮(zhèn)戶口的人群。無論是住房保障，還是住房補貼，甚至購房資格，都主要面向城鎮(zhèn)戶籍人口。新市民群體要進(jìn)城落戶，困難重重；要享受基本公共服務(wù)更是難上加難。因而出現(xiàn)了城鎮(zhèn)住房新的“二元分化”，即本地人口和外來人口存在不平衡。

通過近兩三年的分析和研判，決策層認(rèn)為當(dāng)前迫切需要通過住房制度改革，使新市民的需求與市場供給相銜接。這種認(rèn)識經(jīng)歷了一個過程，直到在這次《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》中，才相對清晰地表達(dá)出下一步的改革思路。

該《建議》，是近幾年來首次在中央文件中正式提出要“深化住房制度改革”，也是首次將住房問題的論述擺在城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)容之中，而且非常具體地提出了一些實施舉措，比如“財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制”、“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制”等。隨后，決策層就更加清晰地提出“要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

可見，住房制度改革的目的不是僅限于化解房地產(chǎn)庫存，而是要以化解庫存為切入點，通過滿足新市民的需求推動整個住房制度的改革，特別是要打破城鄉(xiāng)分割和城鎮(zhèn)住房“二元分化”的現(xiàn)狀，從而真正建立起統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

2014年調(diào)查數(shù)據(jù)表明，在務(wù)工地自購房的農(nóng)民工占1%。這個比例如此之低，主要隱含兩個問題：一是買不起房，二是對定居城市信心不足。農(nóng)民工是個流動性很強的群體，一方面在不同城市之間流動，另一方面在城市和家鄉(xiāng)之間流動。要想讓他們在某個城市購房，必須解除他們的后顧之憂。

一者，家鄉(xiāng)的承包土地與宅基地怎么辦？應(yīng)允許他們還能繼續(xù)擁有，或規(guī)定一定持有期限；二者，要解決農(nóng)民工買房的融資問題。全國城市鎮(zhèn)居民購房六成以上都會貸款。農(nóng)民工總體收入水平低，要想他們購房，政府就需進(jìn)行制度設(shè)計，比如將公積金政策覆蓋到農(nóng)民工。另外，還要允許他們出售宅基地、農(nóng)村房屋，或者允許他們以宅基地、農(nóng)地作為押抵物進(jìn)行貸款購房。

“房地產(chǎn)去庫存”和“農(nóng)民工市民化”兩大政策的“會師”，是中國房地產(chǎn)、城市化進(jìn)入發(fā)展“高原期”后的必然選擇，以破解住房“二元化”，化解城鄉(xiāng)“二元化”。