唯一住房 為何被強(qiáng)執(zhí)？

避免“住豪宅欠巨債” 租房也可解決住房問題

現(xiàn)在很多人認(rèn)為：“如果欠債不還的被執(zhí)行人只有唯一房產(chǎn)，這是他生活必需用房，法院不能拍賣?！钡珜?duì)于被執(zhí)行人唯一住房，近期法院有不少“強(qiáng)行”拍賣以償還欠款的案例。依據(jù)我國法律規(guī)定以及最高院于今年5月發(fā)布實(shí)施的相關(guān)司法解釋，海淀法院孟凱鋒法官稱，事實(shí)上，我國從未有一部法律法規(guī)規(guī)定一套房不能執(zhí)行，否則可能出現(xiàn)“住著豪宅，欠著巨債”的不公平現(xiàn)象。

故事1

別墅不屬生活必需

必在法院拍賣之列

周女士是北京一所高校教授，名下有一套位于中關(guān)村的商品房和一套位于上地的兩層別墅。她喜歡炒股，為此在兩年多的時(shí)間內(nèi)，先后向魏某、郝某、關(guān)某、邱某四人借款共1200萬元。由于遭遇股市大跌、投資失敗等多種原因，周女士所借款項(xiàng)基本損失殆盡，欠下一千多萬元債務(wù)。之后她主動(dòng)出賣了位于中關(guān)村的房子，償還了400多萬元，但還剩下近700萬元欠款未能償還。魏某等四人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

在執(zhí)行期間，法院查封了周女士名下的別墅，正在拍賣之際，她的丈夫鄭先生提出執(zhí)行異議，稱雙方已在民政局協(xié)議離婚，該別墅協(xié)議歸他所有，他和父母子女都在別墅里居住，法院不能拍賣。法院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第五十八條規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效。周女士與鄭先生在執(zhí)行期間到民政局辦理離婚手續(xù)，將她所有的別墅協(xié)議歸鄭先生所有，侵害第三人利益，屬于規(guī)避執(zhí)行的行為，因此該協(xié)議無效，法院仍可以拍賣該別墅。經(jīng)過評(píng)估拍賣，周女士名下別墅賣得近千萬元，法院主持償還了魏某等四人的借款后，將剩余的100多萬元退還給周女士，使她足以用來安排家人生活。

海淀法院孟凱鋒法官認(rèn)為，周女士名下的別墅是價(jià)值非常巨大的財(cái)產(chǎn)，屬于奢侈品，法院應(yīng)當(dāng)采取查封、拍賣等措施予以處分，保障權(quán)利人的權(quán)利。正是基于這種考慮，雖然周女士、鄭先生給法院的執(zhí)行設(shè)置各種障礙，但法院仍依法排除障礙，拍賣了周女士的房產(chǎn)，償還了她的欠款，保障了魏某等人的權(quán)利，也避免了“住豪宅欠巨款”的不公平現(xiàn)象發(fā)生。

故事2

小房也可拍賣還款 留18萬元租房5年

另一些房屋面積較小，價(jià)值也比較低，如果進(jìn)行拍賣抵債，之后可能所剩無幾，對(duì)于這樣的房屋，法院執(zhí)行中能否拍賣？近日，海淀法院就執(zhí)行了這樣一起案件。

趙先生欠李先生300萬元3年未還。此案進(jìn)入執(zhí)行階段后，經(jīng)法院調(diào)查，趙先生在北京白石橋有一套45平方米的房屋，但法官?zèng)]發(fā)現(xiàn)其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。李先生認(rèn)為趙先生并非沒有錢，而是將全部錢款轉(zhuǎn)移了，只剩下一套房屋，以對(duì)抗法院執(zhí)行。

法院依法將趙先生納入失信被執(zhí)行人，并對(duì)其拘留15天，但趙先生仍一分未還。申請(qǐng)人強(qiáng)烈要求拍賣趙先生的房屋，法院經(jīng)過慎重考慮后，決定對(duì)趙先生的房屋進(jìn)行評(píng)估拍賣。對(duì)此趙先生則提出異議，他認(rèn)為自己的房屋面積很小，不是豪宅，而是屬三口之家生活必需用房，法院不得拍賣。

法院經(jīng)過審查，認(rèn)為趙先生的房屋雖然小，但是地段較好，出賣后可以償還大部分錢款；并且李先生同意給趙先生留下5年的租房費(fèi)，每月3000元，足以保障趙先生的居住權(quán)。故此，法院駁回了趙先生的異議，將房屋拍賣，拍賣款175萬元償還給李先生，還有18萬元?jiǎng)t留給趙先生用來租房。

最高人民法院規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。很多人就此認(rèn)為：“只要是一套住房，都不能拍賣變賣或抵債?！?/p>

孟凱鋒法官表示，這是對(duì)“生活所必需的居住房屋”的誤解。從立法本意看，該規(guī)定在于保障被執(zhí)行人的居住權(quán)。而隨著社會(huì)發(fā)展和觀念改變，并非擁有房屋所有權(quán)才享有居住權(quán)，租房也可以解決住房問題。

故事3

房屋價(jià)值高抵債后 余款可另租房購房

前不久，王先生因做生意欠了張先生150萬元，被法院判決歸還欠款和利息后，卻仍然沒有還款。法院在執(zhí)行中調(diào)查發(fā)現(xiàn)：王先生名下除了位于北京北三環(huán)附近的一套75平方米的房屋外，并無其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。于是，法院依法查封了該房屋。

但到評(píng)估拍賣時(shí)，王先生卻提出異議：“這是我唯一的住房，法院不能拍賣，一旦拍賣了，將會(huì)導(dǎo)致我居無定所?！苯?jīng)評(píng)估，王先生的房屋價(jià)值300萬元，法院認(rèn)為該房屋出賣抵債后，還有近100萬元房款，王先生可用此款在別處購房或者租房，并不影響他的居住權(quán)。

最后，法院駁回了王先生的異議申請(qǐng)，拍賣了房屋，償還了張先生的錢款。

孟凱鋒法官認(rèn)為，“生活必需用房”的根本之意就是為維持被執(zhí)行人的家庭基本生活所必需，具體居住面積可參考當(dāng)?shù)氐娜司Ｕ戏棵娣e，超出這個(gè)面積均可認(rèn)為不是生活所必需?！皬默F(xiàn)實(shí)情況看，有些人在繁華地段擁有房產(chǎn)或者面積較大的住房，在其他地方可以換置多套，這也不能認(rèn)為是生活必需用房，從而可以采取以大換小、以遠(yuǎn)換近等多種辦法，來解決住房問題。像此案中王先生的住房位于北京市北三環(huán)，屬于繁華地段，該房屋價(jià)值除了償還債務(wù)外，還剩余百萬元，王先生完全可以在較遠(yuǎn)的地方購置住房，滿足自己的居住權(quán)?！?/p>

法律解析

關(guān)于“生活必需的居住房屋”，最高人民法院在今年5月5日發(fā)布并施行的《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除5至8年租金的，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，法院不予支持。

孟凱鋒法官認(rèn)為，法律遇到“一套房”這樣的執(zhí)行難題時(shí)，做出了選擇保障申請(qǐng)人權(quán)益和適度保障被執(zhí)行人權(quán)益的兼顧選擇。一方面拍賣房屋讓債權(quán)人的權(quán)益得到保障，避免住著豪宅欠錢的不公平情況出現(xiàn)；另一方面給被執(zhí)行人一定時(shí)期的租金，讓被執(zhí)行人的居住得到保障，給被執(zhí)行人自謀職業(yè)，自食其力妥善安排的時(shí)間。