潮汕人劉小姐發(fā)現(xiàn)近幾年在深圳的很多親戚、朋友通過買房投資，賺得缽滿盆滿，去年也通過深圳的親戚在羅湖區(qū)果斷買了一套兩房物業(yè)，短短半年即升值50%左右。嘗到甜頭后，她又多方了解、看房，希望再買入一套。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月，深圳新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲47.5%，二手房同比漲42.6%，樓價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

深圳房?jī)r(jià)在過去一年的瘋狂上漲為全國(guó)矚目，到底是誰在推高深圳房?jī)r(jià)?很多人會(huì)將目標(biāo)指向投資客，甚至中介，但從數(shù)量上來看，剛需客們才是最大推手。而且，深圳的剛需客買房時(shí)大多抱著投資心態(tài)，傾向于購(gòu)買升值空間更大的片區(qū)。

與北京、上海、廣州相比，深圳的人口密度最高、人多地少最明顯。深圳土地面積約1997平方公里，大致是北京的八分之一、上?；驈V州的三分之一。截至2014年底，深圳市的常住人口為1078萬人，與廣州相當(dāng)，大致是北京、上海的二分之一。

而作為一個(gè)移民城市，深圳的外來人口比例高達(dá)70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北上廣35%~40%的水平。大部分外來人口主要通過租房解決住房問題，這也直接導(dǎo)致深圳的住房自有率極低，只有約30%。同時(shí)，深圳人口年輕化，購(gòu)房適齡人群比例比北上廣更高。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，80后逐漸成為深圳購(gòu)房主力，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)綜合考慮居住和投資因素。剛在龍華買入一套新房的吳先生告訴記者，他對(duì)比幾個(gè)樓盤后，在戶型、環(huán)境差不多的條件下，最終以稍高的價(jià)格選擇了升值空間更大的房源。

當(dāng)剛需客都抱著投資心態(tài)買房時(shí)，樓市就更像是股市，價(jià)格在人們的看漲心態(tài)中水漲船高。

純粹的投資客也是深圳房?jī)r(jià)高漲的重要推手。深圳鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個(gè)別月份投資超過30%，同時(shí)有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”進(jìn)行購(gòu)房。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊(duì)伍。在深圳已經(jīng)有一套房的王小姐，近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。

“眾籌買房并不復(fù)雜，就是幾個(gè)朋友湊齊首付，并準(zhǔn)備好兩年左右的月供資金，大家簽訂一個(gè)合約，以其中某一位的名義買房，約定房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例分成。”王小姐告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，合同中還要考慮房?jī)r(jià)滯漲的因素，若到某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅依然不高，也必須拋出。

聯(lián)合炒房的極端，便是“包樓”。一位投資客告訴本報(bào)，深圳一些有實(shí)力的投資客會(huì)抱團(tuán)，在看好某個(gè)新樓盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格承包下整棟樓，留著自己慢慢賣。

由于深圳限購(gòu)，投資客會(huì)通過成立公司、購(gòu)買“房票”等方式獲取購(gòu)房資格?！胺科薄奔促?gòu)房資格，過去一年，深圳“房票”的價(jià)格已從幾千元上漲到了數(shù)萬元。

在投資客中有一類特殊人群，即房地產(chǎn)中介從業(yè)人員。由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有較為專業(yè)的認(rèn)知和判斷，中介從業(yè)人員更容易從投資房產(chǎn)過程中獲利。

美聯(lián)物業(yè)研究中心經(jīng)理何倩茹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，相比于普通購(gòu)房者來說，中介從業(yè)人員更容易接觸到筍盤(處于價(jià)格洼地的房源)，可以先行買入，待房?jī)r(jià)上漲后拋出，賺取差價(jià)。

就在近期，深圳規(guī)土委發(fā)布了一則《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員購(gòu)房等行為的溫馨提示》，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房地產(chǎn)交易價(jià)格等信息，賺取交易差價(jià)。

“中介從業(yè)人員買房多為市場(chǎng)行為，但也不排除有惡意炒房、賺取差價(jià)的個(gè)案。大型中介對(duì)此是明令禁止的，一旦發(fā)現(xiàn)，不僅要開除，還會(huì)進(jìn)入深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的黑名單?！焙钨蝗阏f。